출처: 국토교통부
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행정규칙(훈령·예규·고시)
국토교통부 훈령 제666호 「도시․군관리계획수립지침」중 일부를 다음과 같이 개정 고시합니다. 2016년 2월 12일 국토교통부장관 1. 개정이유 공업기능 등을 집중적으로 개발․정비하기 위한
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도시․군관리계획 수립지침 일부개정
국토교통부 훈령 제666호
도시ㆍ군관리계획수립지침
제정 2009. 08. 24
개정 2010. 06. 30
개정 2011. 05. 31
개정 2011. 07. 26
개정 2011. 12. 15
개정 2012. 08. 22
개정 2013. 04. 17
개정 2013. 12. 31
개정 2014. 06. 11
개정 2014. 07. 31
개정 2014. 09. 30
개정 2014. 12. 01
개정 2015. 01. 27
개정 2015. 07. 07
개정 2015. 08. 13
개정 2015. 12. 29
개정 2016. 01. 18
개정 2016. 02. 12
2016. 2. 12.
국 토 교 통 부
제1편 총 칙
제1장 지침의 목적
1-1-1. 이 지침은 국토의계획및이용에관한법률(이하 “법”이라 한다) 제25조부터 제28조까지 및 제30조에 따라 도시ㆍ군관리계획의 수립기준 및 도시ㆍ군관리계획도서와 이를 보조하는 계획설명서의 작성기준 및 방법을 정함을 목적으로 한다.
1-1-2. 이 지침은 도시ㆍ군관리계획을 수립함에 있어서 필요한 사항을 정한 것으로서 지침의 내용을 종합적으로 고려하여 적용하도록 하고, 지역실정 또는 당해 구역여건 등으로 인하여 지침의 세부내용 중 일부에 대하여 이를 그대로 적용하는 것이 불합리한 경우에는 법령의 범위안에서 그 사유를 명백히 밝히고 다르게 적용할 수 있다.
제2장 도시ㆍ군관리계획의 의의
1-2-1. 도시ㆍ군관리계획은 특별시․광역시․특별자치시․특별자치도․시 또는 군(이하 “시․군”이라 한다)의 개발․정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용․교통․환경․경관․안전․산업․정보통신․보건․후생․안보․문화 등에 관하여 다음 사항중 1가지 이상이 포함된 계획을 말한다. 다만, 도시ㆍ군관리계획을 재정비하는 경우에는 이를 하나의 계획으로 종합하여 수립하도록 한다.
(1) 용도지역․용도지구의 지정․변경에 관한 계획
(2) 개발제한구역․시가화조정구역 또는 수산자원보호구역의 지정․변경에 관한 계획
(3) 기반시설의 설치․정비 또는 개량에 관한 계획
(4) 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획
(5) 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
제3장 도시ㆍ군관리계획의 지위와 성격
1-3-1. 도시ㆍ군관리계획은 별시․광역시․특별자치시․특별자치도․시 또는 군의 제반기능이 조화를 이루고 주민이 편안하고 안전하게 생활할 수 있도록 하면서 당해 시․군의 지속가능한 발전을 도모하기 위하여 수립하는 법정계획이다.
1-3-2. 도시ㆍ군관리계획은 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획에서 제시된 시․군의 장기적인 발전방향을 공간에 구체화하고 실현시키는 중기계획이다.
1-3-3. 도시ㆍ군관리계획은 용도지역․용도지구․용도구역에 관한 계획, 기반시설에 관한 계획, 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획, 지구단위계획 등을 일관된 체계로 종합화하여 단계적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하는 계획이다.
제4장 법적근거
1-4-1. 법 제25조제4항
제25조(도시ㆍ군관리계획의 입안)
④도시ㆍ군관리계획의 수립기준, 도시ㆍ군관리계획도서 및 계획설명서의 작성기준․작성방법 등은 대통령령이 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 이를 정한다.
1-4-2. 국토의계획 및 이용에 관한 법률 시행령(이하 “시행령”이라 한다) 제18조 및 제19조
제18조(도시ㆍ군관리계획도서 및 계획설명서의 작성기준 등) ①법 제25조제2항의 규정에 의한 도시ㆍ군관리계획도서중 계획도는 축척 1천분의 1 또는 축척 5천분의 1(축척 1천분의 1 또는 축척 5천분의 1의 지형도가 간행되어 있지 아니한 경우에는 축척 2만5천분의 1)의 지형도(수치지형도를 포함한다. 이하 같다)에 도시ㆍ군관리계획사항을 명시한 도면으로 작성하여야 한다. 다만, 지형도가 간행되어 있지 아니한 경우에는 해도․해저지형도 등의 도면으로 지형도에 갈음할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 계획도가 2매 이상인 경우에는 법 제25조제2항의 규정에 의한 계획설명서에 도시ㆍ군관리계획총괄도(축척 5만분의 1 이상의 지형도에 주요 도시ㆍ군관리계획사항을 명시한 도면을 말한다)를 포함시킬 수 있다.
제19조(도시ㆍ군관리계획의 수립기준) 국토교통부장관은 법 제25조제4항의 규정에 의하여도시ㆍ군관리계획의 수립기준을 정할 때에는 다음 각호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.
1. 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획 등에서 제시한 내용을 수용하고 개별 사업계획과의 관계 및 도시의 성장추세를 고려하여 수립하도록 할 것
2. 도시ㆍ군기본계획을 수립하지 아니하는 시․군의 경우 당해 시․군의 장기발전구상 및 법 제19조제1항의 규정에 의한 도시ㆍ군기본계획에 포함될 사항중 도시ㆍ군관리계획의 원활한 수립을 위하여 필요한 사항이 포함되도록 할 것
3. 도시ㆍ군관리계획의 효율적인 운영 등을 위하여 필요한 경우에는 특정지역 또는 특정부문에 한정하여 정비할 수 있도록 할 것
4. 공간구조는 생활권단위로 적정하게 구분하고 생활권별로 생활․편익시설이 고루 갖추어지도록 할 것
5. 도시와 농어촌 및 산촌지역의 인구밀도, 토지이용의 특성 및 주변환경 등을 고려하여 지역별로 계획의 상세정도를 다르게 하고, 기반시설의 배치계획, 토지용도 등은 도시와 농어촌 및 산촌지역이 서로 연계되도록 할 것
6. 토지이용계획을 수립할 때에는 주간 및 야간활동인구 등의 인구규모, 도시의 성장추이를 고려하여 그에 적합한 개발밀도가 되도록 할 것
7. 녹지축․생태계․산림․경관 등 양호한 자연환경과 우량농지 등을 고려하여 토지이용계획을 수립하도록 할 것
8. 수도권안의 인구집중유발시설이 수도권외의 지역으로 이전하는 경우 종전의 대지에 대하여는 그 시설의 지방이전이 촉진될 수 있도록 토지이용계획을 수립하도록 할 것
9. 도시ㆍ군계획시설은 집행능력을 고려하여 적정한 수준으로 결정하고, 기존 도시ㆍ군계획시설은 시설의 설치현황과 관리․운영상태를 점검하여 규모 등이 불합리하게 결정되었거나 실현가능성이 없는 시설에 대하여는 재검토함으로써 미집행되는 시설을 최소화하도록 할 것
10. 도시의 개발 또는 기반시설의 설치 등이 환경에 미치는 영향을 미리 검토하는 등 계획과 환경의 유기적 연관성을 높여 건전하고 지속가능한 도시발전을 도모하도록 할 것
제5장 도시ㆍ군관리계획 수립기준
제1절 기준년도 및 목표년도
1-5-1-1. 도시ㆍ군관리계획의 기준년도는 계획의 수립에 착수하여 토지이용현황 등 기초조사에 착수하는 시점으로 한다.
1-5-1-2. 도시ㆍ군관리계획의 목표년도는 기준년도로부터 장래의 10년을 기준으로 하고, 연도의 끝자리는 0년 또는 5년으로 한다.(예 2010년, 2015년)
1-5-1-3. 법 제23조에 따라 도시ㆍ군기본계획을 5년마다 재검토하거나 급격한 여건변화로 인하여 도시ㆍ군기본계획을 다시 수립하는 경우 시장․군수는 도시ㆍ군기본계획의 정책방향에 부합되게 도시ㆍ군관리계획을 재검토하고, 목표년도는 도시ㆍ군기본계획의 재검토 시점으로부터 10년으로 한다.
1-5-1-4. 계획기간중 도시ㆍ군관리계획을 일부 변경하는 경우에는 목표년도를 변경하지 아니할 수 있다.
제2절 도시ㆍ군관리계획 수립의 일반원칙
1-5-2-1. 도시ㆍ군관리계획은 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획 등에서 제시한 내용을 수용하고 개별 사업계획과의 관계 및 시․군의 성장추세에 따라 수립한다.
1-5-2-2. 도시ㆍ군기본계획을 수립하지 아니하는 시․군의 도시ㆍ군관리계획에는 당해 시․군의 장기발전구상 및 법 제19조제1항에 의한 도시ㆍ군기본계획에 포함될 사항중 도시ㆍ군관리계획의 원활한 수립을 위하여 필요한 사항이 포함되도록 계획한다.
1-5-2-3. 도시ㆍ군관리계획의 효율적인 운영 등을 위하여 필요한 경우에는 특정지역 또는 특정부문에 한정하여 정비할 수 있다.
1-5-2-4. 공간구조는 생활권단위로 적정하게 구분하며 생활권별로 생활․편익시설이 고루 갖추어지도록 계획한다.
1-5-2-5. 도시와 농․산․어촌지역의 인구밀도, 토지이용의 특성 및 주변환경 등을 고려하여 지역별로 계획의 상세정도를 다르게 하고, 기반시설의 배치계획, 토지용도 등은 도시와 농․산․어촌지역이 서로 연계되도록 한다.
1-5-2-6. 토지이용계획을 수립할 때에는 주간 및 야간활동인구, 상주인구 등 인구규모, 시․군의 성장추이를 고려하여 그에 적합한 개발밀도가 되도록 계획한다.
1-5-2-7. 녹지축․생태계․산림․경관 등 양호한 자연환경, 상수원과 우량농지, 문화재 및 역사유적 등을 고려하여 토지이용계획을 수립한다.
1-5-2-8. 수도권안의 인구집중유발시설이 수도권외의 지역으로 이전하는 경우 종전의 대지에 대하여는 그 시설의 지방이전이 촉진될 수 있도록 토지이용계획을 수립한다. 이 경우 종전대지의 용도지역 변경 등으로 인하여 지가상승이 발생하거나 발생할 것으로 예상되는 경우 당해 특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장 또는 군수(이하 “시장․군수”라 한다)는 당해 대지의 소유자로 하여금 도로․문화시설 등 기반시설을 설치하여 기부채납하도록 할 수 있고 국가균형발전법등에 따라 재정적 지원을 받은 경우에는 추가적으로 기반시설을 설치하도록 할 수 있다.
1-5-2-8-1. 수도권 과밀억제권역의 일반공업지역내 대규모 공장의 이전을 촉진하기 위한 경우에는 이전후 주변을 포함한 일대의 지역을 준공업지역등 타 용도지역으로 변경할 수 있다.
1-5-2-9. 도시ㆍ군계획시설은 집행능력을 고려하여 적정한 수준으로 결정하고, 기존 도시ㆍ군계획시설은 시설의 설치현황과 관리․운영상태를 점검하여 규모 등이 불합리하게 결정되었거나 실현가능성이 없는 시설에 대하여는 재검토하여 미집행되는 시설을 최소화한다.
1-5-2-10. 도시의 개발 또는 기반시설의 설치 등이 환경에 미치는 영향을 미리 검토하는 등 계획과 환경의 유기적 연관성을 높여 건전하고 지속가능한 발전을 도모한다.
1-5-2-11. 토지이용계획을 수립할 때에는 해당 지역의 개발밀도, 주변여건과 주위환경 등에 따라 예상되는 재난발생 및 방재상황, 미기후 환경(바람유동 및 열섬현상) 등을 고려하여 계획을 수립한다.
1-5-2-12. 도시ㆍ군관리계획에 국유지가 포함되는 경우 해당 국유지에 대한 이용현황, 장래 활용계획 등을 고려하여 계획을 수립한다.
1-5-2-13. 도시ㆍ군관리계획은 기후변화 재해 취약성 분석결과를 토지이용, 기반시설 배치계획 등 부문별 계획에 반영한다
1-5-2-14. 도시ㆍ군관리계획은 변경에 따른 주민의 재산피해 방지와 계획의 안정성 및 도시의 건전한 발전을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획의 수립에 신중을 기하고 빈번하게 변경하지 않아야 한다.
제3절 관련계획과의 관계
1-5-3-1. 국토종합계획․수도권정비계획․광역도시계획․도시ㆍ군기본계획 등 상위계획의 내용을 구체화하여 실현이 가능하도록 계획을 수립하여야 한다.
(1) 토지이용계획은 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획상의 토지이용에 대한 단계별 개발계획에 따라 입안하는 것을 원칙으로 하고, 단계별 개발계획은 시․군의 발전 속도에 따라 적절하게 조정할 수 있다.
(2) 공유수면의 매립이 필요한 지역에는 도시ㆍ군기본계획상의 토지이용계획이나 도시ㆍ군관리계획상 용도지역‧용도지구계획을 미리 수립하여야 한다.
1-5-3-2. 다음의 경우 도시ㆍ군기본계획을 변경하지 않고 도시ㆍ군관리계획을 결정(변경)할 수 있다.
(1) 도시ㆍ군기본계획상 용도별 토지수요면적은 도시ㆍ군관리계획 입안시 용도지역 면적산정의 기준으로 활용하고, 이는 인구지표 등에 의하여 개략적으로 산출한 면적이므로 실제 도시ㆍ군관리계획 입안시 다음의 경우 용도지역 면적의 일부를 조정할 수 있다.
① 도시ㆍ군기본계획상 당해 지역의 용도별 소요면적중 30% 범위내에서의 조정
② 도시ㆍ군기본계획에 따라 도시ㆍ군관리계획도면을 작성하여 실제 구적한 결과 산출되는 면적을 반영하는 경우
③ 도시ㆍ군기본계획 수립이후 국가의 주요 정책사업 등으로 인하여 관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관과 협의하여 국토교통부장관이 불가피하다고 인정한 면적의 조정인 경우
④ 도시ㆍ군기본계획 수립시 명백한 착오에 의하여 포함되었거나 제외된 부분을 도시ㆍ군관리계획 수립시 시정하여 반영하는 경우
⑤ 국가 또는 지방자치단체가 하나의 건축물에 둘 이상의 용도지역을 지정함으로써 불합리해진 구역의 경계를 일부 조정하는 경우
(2) 도시ㆍ군기본계획보고서 또는 도시기본구상도에 표시되지는 않았으나 도시기본구상에서 제시하는 토지이용계획의 보완이나 현지여건상 불가피한 다음의 경우 다른 용도지역으로 입안할 수 있다.
① 주거용지․시가화예정용지 등으로 지정되었으나 사실상 개발이 불가능한 지역을 녹지지역으로 지정하는 경우
② 도시ㆍ군기본계획상 시가화용지 또는 시가화예정용지의 주용도를 지원･보완하기 위하여 그 일부를 다른 용도지역으로 결정하는 경우
③ 기타 면적이 과소하여 도시ㆍ군기본계획에서 표시 되지 않았거나 명백한 착오로 인하여 누락된 용도지역을 추가로 지정하는 경우
(3) 도시ㆍ군관리계획 입안시 용도지역 등 토지이용계획은 원칙적으로 도시ㆍ군기본계획상의 단계별 토지이용계획에 따르되, 다음의 경우 이를 일부 조정할 수 있다.
① 도시ㆍ군기본계획 수립후 개발여건의 변화로 차기단계로 개발을 유보하고자 하는 경우
② 지역여건 또는 개발정책상의 불가피한 사유로 전체 토지이용계획중 30퍼센트 범위(시가화예정용지와 구분하여 도시지역외 지구단위계획구역이 책정된 경우에 산업ㆍ유통형이나 관광휴양형 지구단위계획은 단계별 총량이 아닌 20년 총량 범위) 에서 단계별 토지이용계획을 상호 조정하는 경우
(4) 도시ㆍ군기본계획에서는 주요시설만을 다루고 있으므로 동 계획내용에 표현되지 않은 기타 시설도 필요시 계획을 수립할 수 있으며, 지형 및 지역여건에 따라 합리적으로 그 위치․선형․형태․규격 및 경계선을 조정할 수 있다. 또한, 도시ㆍ군기본계획 수립이후 국가의 주요 정책사업 등으로 인하여 관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관과 협의하여 국토교통부장관이 불가피하다고 인정한 경우에는 도시ㆍ군계획시설의 배치 등을 조정할 수 있다.
(5) 시․군 전체의 공간구조나 발전방향에 영향이 없는 공원․유원지는 다음의 경우 도시ㆍ군기본계획을 변경하지 않고 도시ㆍ군관리계획을 결정(변경)할 수 있다.
① 10만㎡ 이상의 도시공원을 개발허용 기준면적 비율이 낮은 쪽으로 기능을 조정하는 경우(예 : 체육공원→근린공원)
② 10만㎡ 이하 규모의 공원을 신설(확장을 포함한다)하거나 2만㎡ 이하 규모의 공원을 폐지(축소를 포함한다)하는 경우
③ 100만㎡를 초과하는 규모의 공원으로서 해당시설 면적의 10퍼센트 범위에서 확장하거나 20만㎡를 초과하는 규모의 공원으로서 해당시설 면적의 10퍼센트 범위에서 축소하기 위하여 면적을 조정하는 경우 또는 유원지 면적의 10% 범위내에서 축소 또는 확장을 위하여 면적을 조정하는 경우. 다만, 10퍼센트 범위내라도 해제규모가 5만㎡ 이상인 근린․체육공원 및 유원지와 10만㎡ 이상인 묘지공원은 제외한다. 이 경우 분할 시행한 경우에는 그 면적을 합산한다.
④ 당해 시설의 변경이 축소와 확장이 동시에 이루어지는 경우에는 더 크게 조정되는 측이 ③의 기준에 적합한 범위내에서의 면적조정. 다만, 폐지와 확장의 면적이 같을 경우에는 축소변경기준에 따른다
⑤ 종전의 도시공원법에 의한 도시자연공원에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 하는 경우
㉮ 지방자치단체 조례나 국토교통부장관이 시달한 미집행 도시ㆍ군계획시설의 재검토기준에 따라 공원을 해제하여 보전녹지지역으로의 용도 부여
㉯ 도시자연공원구역 또는 도시공원으로의 변경. 이 경우 ｢도시공원 및 녹지 등에 관한 법률｣에 의한 공원녹지기본계획상 변경을 포함한다.
⑥「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제21조의2에 의한 도시공원부지에서 개발행위 특례를 적용받는 경우
⑦「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제48조 제5항에 따라 지방의회로부터 해제 권고 받은 5만m2 이하의 도시․군계획시설결정을 해제하는 경우
(6) 개발여건의 변화로 도시ㆍ군기본계획상 토지이용계획을 차기단계로 변경하여 이와 관계되는 시설결정을 순연하는 경우
(7) 도시․군계획시설결정 후 10년 이상 경과한 장기미집행 도시․군계획시설 중 법 제48조제1항에 따른 자동실효를 대비하여 국토교통부장관이 시달한 해제 기준에 따라 불가피하게 미리 해제하는 경우
1-5-3-3. 지구단위계획과의 관계
(1) 지구단위계획은 광역도시계획․도시ㆍ군기본계획․도시ㆍ군관리계획 및 관련계획에서 제시한 내용을 지구단위로 구체화․합리화하는 계획으로서, 도시ㆍ군관리계획에서는 대상지역과 계획방향을 제시하도록 하고 필요한 경우 구역지정을 한다.
(2) 지구단위계획과 관련하여 이 지침에서 정하지 아니하는 사항에 대하여는 ｢지구단위계획수립지침｣ 을 적용한다.
1-5-3-4. 국토교통부장관은 국가 주요 정책사업 등으로 광역도시계획의 개발제한구역 조정방안 변경이 필요한 경우 광역도시계획을 변경하지 않고 도시․군관리계획을 입안·결정(변경을 포함한다)할 수 있다. 이 경우 광역도시계획 전체의 공간구조, 발전방향, 개발제한구역 해제가능총량에 영향이 없는 개발제한구역 활용방안 변경에 한정한다.
제6장 도시ㆍ군관리계획도서의 작성기준
제1절 도시ㆍ군관리계획서
1-6-1-1. 현황분석과 장래 전망, 기후변화 재해취약성 분석 및 계획내용에 대한 자세한 설명과 기존계획의 변경 또는 신규결정에 관한 조서를 포함한다. 다만, 교통성검토서․환경성검토서 및 토지적성평가검토서는 요약하여 계획서에 기술한다.
1-6-1-2. 도시ㆍ군기본계획 수립대상 시․군은 도시ㆍ군기본계획상의 도시ㆍ군관리계획 목표년도의 개발지표와 각 부문별 계획에 따라 작성하고, 도시ㆍ군기본계획 수립대상이 아닌 시․군은 목표년도의 개발지표와 각 부문별 개발계획 등 시․군의 장기발전구상을 포함하여 작성한다.
1-6-1-3. 쾌적하고 지속가능한 환경을 조성하기 위하여 도시ㆍ군관리계획을 재정비하는 때에는 다음의 부문별 내용이 포함되도록 작성하여야 한다. 다만, 시․군의 장기발전구상 부분은 도시ㆍ군기본계획을 수립하지 아니하는 시․군만 계획내용에 포함한다.
(1) 계획의 배경
① 계획의 성격 : 도시ㆍ군관리계획의 목적과 필요성, 계획기간, 계획연혁, 계획수립원칙 등에 관한 내용을 수록한다.
② 계획의 특성 : 상위계획 또는 관련계획에서 부여한 당해 시․군의 위치와 성격, 시․군 고유의 경제․사회․문화․환경․경관적 특수성, 주변지역과의 관계에서 파악되는 세력권 실태 및 개발의 잠재력 등에 관한 분석내용을 제시한다.
③ 기존계획의 검토 : 도시ㆍ군기본계획 및 기결정된 도시ㆍ군관리계획의 내용을 변화된 여건에 맞추어 검토하고, 기존 계획의 주요 문제점과 개선방향을 제시한다.
(2) 시․군의 장기발전구상
① 기본목표와 전략 : 시․군의 현황과 특성, 관련계획의 내용, 주민들의 의견 등을 종합적으로 검토․분석하여 당해 시․군의 향후 발전목표를 설정하고 동 목표실현을 위한 구체적인 전략을 제시한다.
② 주요지표의 설정 : 장기적인 관점에서 본 당해 시․군의 미래상을 개관하고 인구구조, 경제구조 및 생활환경 등과 관련된 주요지표를 적정기법을 사용하여 단계별로 제시한다. 특히 인구지표는 최근 10년간의 인구증가 추세와 관련 상위계획상의 지표 등을 고려하여 적정규모로 정한다.
③ 공간구조의 기본골격 : 시․군의 장기적 발전방향을 시․군현황, 목표와 전략 및 기본지표 등에 의하여 설정하고, 이를 근거로 하여 토지이용, 교통망 및 공원녹지체계의 기본골격이 다른 수개의 대안을 작성한 후 이를 평가하여 최적안을 선정한다.
④ 생활권 설정
㉮ 도시활동이 다양해지고 시간적․사회적 거리가 확대되는 만큼 기반시설의 기능과 규모도 다양화되고 있으므로 통근․통학․구매 등 주민의 일상생활의 영향권을 고려하여 생활권을 설정한다.
㉯ 시․군의 인구가 계속 증가하거나 영향권이 확대되는 시․군은 생활권을 위계에 따라 계층화할 수 있으며, 생활권별로 사회적․물리적 기능과 요소들이 균형있게 배분 또는 설치되도록 계획한다.
⑤ 단계별 개발구상 : 공간구조의 기본골격에 입각하여 생활권조성, 토지이용, 교통, 공원녹지, 방재 등 도시ㆍ군관리계획의 주요부문별 내용을 기술하고 이들의 단계적 개발방향을 제시한다.
(3) 용도지역․용도지구․용도구역계획
(4) 도시ㆍ군계획시설계획
(5) 도시개발사업계획
(6) 단계별 집행계획(재원조달방안을 포함)
제2절 계획설명서
1-6-2-1. 계획설명서에는 기초조사결과서, 토지적성평가검토서, 재해취약성분석 결과서, 교통성검토서, 환경성검토서, 경관검토서, 도시ㆍ군계획시설 재검토서(장기미집행 시설을 해제하는 경우에는 해제 이후의 관리방안을 포함한다)가 첨부되어야 한다. 다만, 도시ㆍ군관리계획이 「도시교통정비촉진법」 제15조에 따른 교통영향분석 및 개선대책 대상인 경우에는 교통성 검토서를 교통영향분석 및 개선대책으로 대체할 수 있다.
1-6-2-2. 도시ㆍ군기본계획을 수립하는 시․군 중 용도지역을 상향조정하고자 하는 지역, 도시ㆍ군계획시설을 설치하거나 도시ㆍ군계획사업을 시행하기 위하여 도시ㆍ군관리계획을 수립하는 지역에 대하여는 교통성검토서 및 환경성검토서를 별도로 작성하여야 한다. 다만, 도시ㆍ군관리계획이 「도시교통정비촉진법」 제15조에 따른 교통영향분석 및 개선대책 대상인 경우에는 교통성 검토서를 교통영향분석 및 개선대책으로 대체할 수 있다.
1-6-2-3. 법 제30조제5항의 단서에 따라 도시ㆍ군관리계획의 경미한 사항을 변경하는 경우, 도시ㆍ군계획시설의 폐지, 개발밀도가 낮은 용도지역 또는 용도지구로의 변경 등 1-6-2-1.의 각 검토가 반드시 필요하지 않다고 인정되는 경우에는 이를 생략할 수 있다.
제3절 도시ㆍ군관리계획조서 및 도면
1-6-3-1. 도시ㆍ군관리계획조서는 도시ㆍ군관리계획조서 작성기준(별첨 1 참조)에 맞추어 별도로 작성한다.
1-6-3-2. 도시ㆍ군관리계획도면은 도시ㆍ군관리계획도면 작성지침(별첨 1 참조)에 맞추어 정확하게 표시하고, 계획도면은 축척 1/1,000 또는 1/5,000(1/1,000 또는 1/5,000 축척이 없는 경우에는 1/25,000)의 지형도(수치지형도를 포함한다)로 한다. 다만, 지형도가 없는 경우에는 해도․해저지형도 등의 도면으로 지형도를 갈음할 수 있다.
제7장 삭제
제1절 삭제
1-7-1-1 삭제
1-7-1-2 삭제
제2절 삭제
1-7-2-1 삭제
1-7-2-2 삭제
1-7-2-3 삭제
1-7-2-4 삭제
제2편 기초조사
제1장 목적
2-1-1. 법 제27조(도시ㆍ군관리계획의 입안을 위한 기초조사)에 따라 의무화된 사항으로서 기초조사의 내용, 조사 및 분석방법, 결과의 관리 등에 관하여 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.
제2장 기초조사 방법
2-2-1. 도시ㆍ군관리계획의 입안을 위한 기초조사는 도시ㆍ군기본계획수립지침에 규정된 기초조사 방법을 준용하여 실시하며, 기초조사의 내용에 도시ㆍ군관리계획이 환경에 미치는 영향 등에 관한 환경성검토(제7편 참조) 및 ｢토지의적성평가에관한지침｣에 따라 실시한 토지적성평가를 포함하여야 한다.
2-2-2. 다음의 경미한 사항을 입안하는 경우에는 도시·군관리계획의 입안을 위한 기초조사, 환경성검토, 토지적성평가 또는 재해취약성분석을 실시하지 아니할 수 있다.
(1) 다음에서 정한 경미한 사항에 해당하는 경우(지구단위계획을 제외)
① 단위 도시ㆍ군계획시설부지 면적의 20분의 1 미만인 시설부지의 변경인 경우[도로의 경우에는 시점 및 종점이 변경되지 아니하고 중심선이 종전에 결정된 도로의 범위를 벗어나지 아니하는 경우에 한하며, 공원 및 녹지의 경우에는 면적이 증가되는 경우 또는 최초 도시ㆍ군계획시설 결정후 변경되는 면적의 합계가 1만제곱미터 미만이고 최초 도시ㆍ군계획시설 결정 당시 부지면적의 5퍼센트 미만의 범위에서 면적이 감소되는 경우. 다만, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제35조제1호의 완충녹지(도시지역외의 지역에서 같은 법을 준용하여 설치하는 경우를 포함한다)인 경우는 제외한다.
② 지형사정으로 인한 도시ㆍ군계획시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인하여 불가피하게 된 시설부지의 변경인 경우
③ 이미 결정된 도시ㆍ군계획시설의 세부시설의 결정 또는 변경인 경우
④ 도시지역의 축소에 따른 용도지역․용도지구․용도구역 또는 지구단위계획구역의 변경인 경우
⑤ 도시지역외의 지역에서 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지를 농림지역으로 결정하는 경우
⑥ 자연공원법에 의한 공원구역 또는 공원보호구역, 수도법에 의한 상수원보호구역, 문화재보호법에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역을 자연환경보전지역으로 결정하는 경우
⑦ 상기 ① 및 ②의 규정에 의한 도시ㆍ군계획시설결정의 변경에 따른 용도지역․용도지구․용도구역의 변경인 경우
⑧ 도시ㆍ군계획시설의결정․구조및설치기준에관한규칙 제14조에 적합한 범위안에서 도로모퉁이변을 조정하기 위한 도시ㆍ군계획시설의 변경인 경우
⑨ 도시ㆍ군관리계획결정의 내용중 면적산정착오 등을 정정하기 위한 변경인 경우
⑩ ①․②․⑤․⑥․⑧ 및 ⑨의 규정에 의한 도시ㆍ군계획시설결정 또는 용도지역의 변경에 따른 지구단위계획구역의 변경인 경우
(2) 지구단위계획중 다음에서 정한 경미한 사항에 해당하는 경우
① 지구단위계획으로 결정한 용도지역․용도지구 또는 도시ㆍ군계획시설에 대한 변경결정으로서 상기 (1)에서 정한 변경인 경우
② 가구(지구단위계획구역안에서 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지소유자의 공동개발 등을 위하여 필요한 경우 특정부문에 대하여 지정한 일단의 구역을 포함한다)면적의 10/100 이내의 변경인 경우
③ 획지면적의 30/100 이내의 변경인 경우
④ 건축물높이의 20/100 이내의 변경인 경우
⑤ 도시지역내 지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우
⑥ 도시지역내 지구단위계획에 합벽건축을 하도록 되어 있는 경우
⑦ 도시지역내 지구단위계획에 주차장․보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어서 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우
⑧ 건축선의 1미터 이내의 변경인 경우
⑨ 건축물의 배치․형태 또는 색채의 변경인 경우
⑩ 지구단위계획에서 경미한 사항으로 결정된 사항의 변경인 경우. 다만, 용도지역․용도지구․도시ㆍ군계획시설․가구면적․획지면적․건축물높이 또는 건축선의 변경에 해당하는 사항을 제외한다.
⑪ 법 부칙 제17조에 따라 도시지역외 지구단위계획으로 보는 개발계획에서 정한 건폐율 또는 용적률의 10%이내의 변경인 경우(당해 용도지역에 적용되는 건폐율 및 용적률의 150%를 초과하는 경우를 제외)
⑫ 지구단위계획구역 면적의 10퍼센트(용도지역 변경을 포함하는 경우에는 5퍼센트를 말한다) 이내의 변경 및 동 변경지역안에서의 지구단위계획의 변경
⑬ 교통처리계획중 주차출입구․차량출입구․보행자출입구의 위치의 변경인 경우
⑭ 대문․담 또는 울타리의 형태 또는 색채
⑮ 간판의 크기․행태․색채 또는 재질의 변경인 경우
⑯ 장애인․노약자 등을 위한 편익시설계획의 변경인 경우
⑰ 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획의 변경인 경우
⑱ 생물서식공간의 보호․조성․연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획의 변경인 경우
2-2-3. 도시·군관리계획으로 입안하려는 지역이 도심지에 위치하거나 개발이 끝나 나대지가 없는 등 다음에서 정한 요건에 해당하는 경우 기초조사, 환경성검토, 토지적성평가 또는 재해취약성분석을 실시하지 아니할 수 있다.
(1) 기초조사를 실시하지 아니할 수 있는 요건 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① 해당 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역을 말한다)에 위치하는 경우
② 해당 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 2퍼센트에 미달하는 경우
③ 해당 지구단위계획구역 또는 도시·군계획시설부지가 다른 법률에 따라 지역·지구 등으로 지정되거나 개발계획이 수립된 경우
④ 해당 지구단위계획구역의 지정목적이 해당 구역을 정비 또는 관리하고자 하는 경우로서 지구단위계획의 내용에 폭 12미터 이상의 도로의 설치계획이 없는 경우
(2) 환경성 검토를 실시하지 아니할 수 있는 요건 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① (1)의 ①부터 ④까지의 어느 하나에 해당하는 경우
② ｢환경영향평가법｣ 제9조에 따른 전략환경영향평가 대상인 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우
(3) 토지적성평가를 실시하지 아니할 수 있는 요건 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① (1)의 ①부터 ④까지의 어느 하나에 해당하는 경우
② 도시ㆍ군관리계획 입안일부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우. 다만, 해당 시·군의 여건 변화가 크게 발생한 경우 시장․군수는 5년 이내에도 토지적성평가를 실시할 수 있다.
③ 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우
④ 법 또는 다른 법령에 따라 조성된 지역에 도시·군관리계획을 입안하는 경우
⑤ 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제2조제3항제1호ㆍ제2호 또는 제6호(같은 항 제1호 또는 제2호에 따른 지역과 연접한 대지로 한정한다)의 지역에 해당하여 개발제한구역에서 조정 또는 해제된 지역에 대하여 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우
⑥ 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 경우
⑦ 지구단위계획구역 또는 도시·군계획시설부지에서 도시·군관리계획을 입안하는 경우
⑧ 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 계획관리지역의 그 밖의 용도지역으로의 변경(계획관리지역을 자연녹지지역으로 변경하는 경우는 제외한다)
⑨ 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 계획관리지역 외의 용도지역 상호간의 변경(자연녹지지역으로 변경하는 경우는 제외한다)
⑩ 용도지구·용도구역의 지정 또는 변경(개발진흥지구의 지정 또는 확대지정은 제외한다)
⑪ 영 제55조제1항 각 호에 따른 용도지역별 개발행위규모에 해당하는 기반시설의 설치
⑫ 기반시설 중 도로·철도·궤도·수도·가스등 선형으로 된 교통시설 및 공급시설의 설치
⑬ 기반시설 중 공간시설(체육공원․묘지공원 및 유원지 제외한다)의 설치
⑭ 기반시설 중 방재시설 및 환경기초시설(폐차장은 제외한다)의 설치
⑮ 개발제한구역 안에 설치하는 기반시설
(4) 재해취약성분석을 실시하지 아니할 수 있는 요건 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① (1)의 ①부터 ④까지의 어느 하나에 해당하는 경우
② 도시ㆍ군관리계획 입안일부터 5년 이내에 재해취약성분석을 실시한 경우. 다만, 해당 시·군의 여건 변화가 크게 발생한 경우 시장․군수는 5년 이내에도 재해취약성 분석을 실시할 수 있다.
③ (3)의 ⑦부터 ⑪까지의 어느 하나에 해당하는 경우(방재지구의 지정‧변경은 제외한다)
④ (3)의 ⑫에 해당하는 경우(도시지역에서 설치하는 것은 제외한다)
⑤ 기반시설 중 공간시설(녹지‧공공공지에 한정한다)의 설치
2-2-4. 도시ㆍ군관리계획에서는 계획의 유형에 따라 도시ㆍ군기본계획수립지침상의 〔별표〕에 열거한 항목중에서 필요한 것을 선택하여 조사한다.
제3장 자료의 활용
2-3-1. 기초조사 결과는 다음 사항 등에 관한 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 데 활용할 수 있다.
(1) 용도와 입지에 적합한 최적지의 선정
(2) 개발활동의 생태적 영향을 파악하는 환경성검토
(3) 상하수도, 가스, 전신, 전화 등의 공급노선
(4) 가구분포 도면에 도출되는 수요를 통하여 하부구조의 수급분석, 버스노선 설정, 차량의 효율적 노선설정을 위한 최단경로 분석, 학생들의 학교까지 통학시간을 최소화하기 위한 분석
(5) 교통시설기준, 각종 서비스시설의 최적입지 분석을 하는 등의 네트워크 분석, 경관분석
(6) 도시ㆍ군관리계획 기본자료를 시계열 분석하는 시간적 변화의 모형
제3편 용도지역․용도지구․용도구역계획
제1장 용도지역계획
제1절 기본원칙
3-1-1-1. 용도지역계획은 합리적인 공간구조의 형성, 교통계획, 기반시설 배치계획, 주거환경보호 및 경관 등과의 상호 관련성을 고려하여 시․군의 규모별 또는 시가지의 특성에 따라 적절히 지정하고, 도시기능수행과 효율적인 교통처리 및 생활환경의 질적 향상 등을 도모할 수 있도록 합리적으로 계획하여야 한다.
3-1-1-2. 보전이 필요한 지역에 대한 보전용도의 용도지역을 우선하여 부여하고 나머지 개발이 필요한 지역에 대하여 공간구조와 생활권 배치에 따라 적절한 용도지역을 부여하도록 한다. 보전용도의 용도지역을 지정할 때는 생태계가 연결될 수 있도록 가급적 녹지축이 단절되지 않는 방향으로 계획하여야 한다.
3-1-1-3. 자연환경이나 경관이 양호한 지역, 희귀 및 멸종위기 야생동․식물의 분포지역, 상수원보호 및 역사적․문화적 가치가 있는 지역은 개발용도의 용도지역을 부여하지 않도록 하고, 관계 행정기관과 충분한 협의를 거쳐 보존대책을 마련하여야 한다.
3-1-1-4. 토지이용계획을 수립할 때에는 대상지역 전체를 계획적․체계적으로 개발․관리․정비․보전하기 위하여 필요한 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여 지구단위계획으로 개발할 수 있도록 한다.
3-1-1-5. 가구수가 확대되고 소득증대에 따라 주거면적이 확대되는 등 토지수요의 계속적인 증가가 예상될 때에는 다음 사항에 유의하여 한정된 토지자원의 효율적인 이용을 도모하여야 한다.
(1) 주거지역은 도시ㆍ군기본계획상에서 제시된 생활권계획체계를 근간으로 하여 인구배분계획, 교통계획, 공급처리시설계획, 교육시설계획 등의 생활편의시설계획과의 상호 관련성을 고려하여 계획한다.
(2) 주거지역은 각 시․군의 특성과 지형조건을 감안하여 자연과 조화롭게 개발할 수 있도록 인구밀도 등을 고려하여 계획한다.
(3) 상업지역은 시․군의 규모 및 기능에 따라 도심, 부도심 및 지구중심 등으로 구분할 수 있으며, 규모와 위치의 적정성을 고려하여 시․군의 경제활동공간이 체계화될 수 있도록 적절하게 용도지역을 부여한다.
(4) 공업지역은 당해 시․군의 특성에 맞는 산업의 종류와 원단위(용지‧종업원‧ 생산액)에 의하여 구체적인 산업입지계획에 따라 규모를 정한다.
(5) 공업지역은 수질 및 대기오염 등 환경오염의 발생을 고려하여 피해가 최소화될 수 있도록 자연적 환경을 최대한 활용할 수 있는 입지를 선정한다.
(6) 용도지역의 변경은 용도지역 지정 이후의 토지이용, 개발수요, 사회여건 등의 변화를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하고 빈번하게 변경하지 않도록 한다. 이 경우, 밀도가 높아지도록 용도지역을 변경할 때에는 당해 지역안의 각종 활동을 수용할 수 있도록 도로 등 기반시설을 확충하는 지구단위계획을 통하여 필요한 조치를 함께 취하여야 한다(다만, 관계 법률에 따라 그 지역에 토지 이용과 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다).
(7) 그 밖의 계획수립시 고려하여야 할 사항
① 시․군의 적정한 기능유지를 위하여 도로, 공급처리시설 등 기반시설의 수용능력과 확보가능성을 감안하여 용도지역계획을 수립한다.
② 특정목적으로 토지이용의 극대화를 도모할 수 있도록 용도지구를 함께 지정하는 방향으로 용도지역계획과 용도지구계획을 연계한다.
③ 도시ㆍ군기본계획은 시․군내의 토지이용상의 골격을 제시한 것이므로 도시ㆍ군관리계획 수립시에는 법상의 다양한 용도지역을 골고루 활용하여 용도지역계획을 수립한다.
3-1-1-6. 수해 등 재해빈발지역은 가급적 개발용도의 지역으로 부여하지 않도록 하고, 하천상류지역에 대하여도 개발에 따른 하류지역의 재해유발 가능성을 고려하여 적절한 용도지역을 부여하도록 한다.
3-1-1-7. 도시ㆍ군기본계획상 시가화용지로 지정된 지역, 도시ㆍ군관리계획에 따라 당해 지역의 개발․정비․관리․보전 등을 시행하였거나 시행할 지역(도시지역외 지구단위계획구역은 제외한다)은 도시지역으로 지정하여야 하며, 택지개발예정지구․국가산업단지․지방산업단지․전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 및 송․변전시설부지를 제외한다)으로 지정된 지역은 도시지역으로 지정된 것으로 본다.
3-1-1-8. 개발제한구역 해제지역은 원칙적으로 저층·저밀도로 계획한다. 다만, 중밀도 이상으로 계획할 때에는 인근지역으로의 개발압력 확산, 주변경관의 훼손 및 환경오염·도시간 연담화·교통 등의 문제가 발생되는지 여부 등을 종합 검토하여 그에 필요한 대책을 함께 수립하여야 한다.
(1) ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제8조에 따른 개발제한구역 해제를 위한 도시·군관리계획 결정시 중앙도시계획위원회(특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다)가 결정한 경우 지방도시계획위원회)의 심의 내용 및 조건을 이행하도록 수립하여야 한다. 다만, 중앙(지방)도시계획위원회의 심의 내용 및 조건을 변경하는 경우 국토교통부장관(시․도지사)과 협의하여야 하고, 국토교통부장관이 개발계획 주요사항(개발 목적, 토지이용계획 및 기반시설계획의 주요사항 등)의 중대한 변경에 해당한다고 판단하는 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
(2) 집단취락 해제지역은 집단주거밀도·주변토지이용상황·자연환경 등에 따라 적정하게 자연녹지지역 또는 주거지역 등의 용도지역을 부여하되, 주거지역으로 변경하는 경우에는 제1종 전용주거지역 또는 제1종 일반주거지역으로 계획하여 저층·저밀도로 정비한다. 다만, 집단취락의 규모 등에 따라 전략환경영향평가 결과를 고려하여 다음 각 호의 용도지역을 부여할 수 있다.
① 개발제한구역 해제 당시 100호 이상 300호 미만의 중규모 집단취락 : 제2종 전용주거지역(최고 5층 이하)
② 개발제한구역 해제 당시 300호 이상 1천호 미만 또는 1천인 이상 3천인 미만의 대규모 집단취락 : 제2종 일반주거지역
③ 개발제한구역 해제 당시 1천호 이상 또는 3천인 이상으로 지역 여건상 상업·업무기능 보완이 필요한 대규모 집단취락 : 해제면적 5% 미만에 한해 준주거지역 또는 근린상업지역
④ 개발제한구역 해제 당시 300호 미만으로 ②항 또는 ③항의 집단취락과 결합하여 단일구역으로 개발․정비하고자 하는 집단취락 : 제2종 일반주거지역
⑤ 기존 시가지(주거지역, 상업지역, 공업지역)나 주요 거점시설(공항, 항만, 철도역)과 연접한 경우로서 상업·공업기능 등의 토지이용수요가 존재하는 집단취락 : 주거지역 또는 근린상업지역 또는 준공업지역(다만, 용도지역 변경에 따른 수요를 감안하여 도로, 공원, 녹지, 주차장 등 기반시설을 충분히 계획하고, 국토교통부장관과 용도지역, 개발밀도 등에 대해 협의하여야 한다.)
(3) <삭 제>
(4) 집단취락 해제지역의 경우 「개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침(이하 ‘해제지침’)」3-5-1(2)·(3)에 따라 공원·녹지(도시계획시설)와 임대주택을 확보하여야 하고, 이미 지구단위계획을 수립한 해제취락이 정비사업 시행을 위해 도로·공원 등 기반시설 면적 조정이 필요한 경우 해제지침 3-3-3(4)에 따른 집단취락 해제가능면적(다만, 주택 1호당 최대 1천㎡ 이하를 유지할 것) 내에서 지구단위계획을 변경할 수 있다. 다만, 공원·녹지 비율의 경우 취락의 규모·밀집도·주변 여건 등을 종합적으로 고려하여 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 이를 강화할 수 있다.
(5) 개발제한구역 해제지역(집단취락 해제지역 이외의 지역을 말한다)은 다음의 원칙에 따라 용도지역을 부여한다.
① 도시·군기본계획상 보전용지로 지정된 지역은 환경평가결과를 고려하여 이 지침이 정하는 바에 따라 보전녹지지역 또는 생산녹지지역으로 지정한다.
② 해제지역중 시가화예정용지로 지정된 지역은 우선 자연녹지지역으로 지정하고, 당해 지역에 대한 개발이 필요한 경우 다른 용도지역으로 지정할 수 있다.
③ 녹지지역외의 용도지역으로 지정하는 경우 장래 개발수요·개발순위 등을 고려하여 용도지역을 부여함과 동시에 지구단위계획을 수립하여 도로·상하수도 등 기반시설을 정비하여야 한다. 이 경우 용도지역은 환경평가결과를 고려하여 지정하고, 가급적 제2종 또는 제3종 일반주거지역이 과다하게 지정되지 않도록 한다.
(6) 개발제한구역 해제지역에 대하여 해제 이후 최초로 결정되는 도시·군관리계획은 국토교통부장관과 협의하여야 한다.
3-1-1-9. 지역의 경계에 있는 도로의 용도지역은 다음의 기준에 따른다.
(1) 주거․상업․공업지역중 2개 지역을 경계하고 있는 도로는 도로의 중심선을 용도지역의 경계로 한다.
(2) 주거․상업․공업지역과 녹지지역의 경계에 있는 도로가 지역간 통과도로인 경우에는 중심선을 경계로 하고, 일반도로인 경우에는 녹지지역이 아닌 지역으로 한다.
3-1-1-10. 도시지역내의 하천은 녹지지역으로 한다.
3-1-1-11. 도시ㆍ군기본계획상의 토지이용계획에 따라 공유수면매립이 허가된 경우 매립공사의 준공전에 용도지역‧용도지구 등을 지정하여야 한다.
3-1-1-12. 최초의 도시ㆍ군관리계획 수립․정비시 과거에 중복 지정된 용도지역은 토지적성평가를 시행하고, 이에 따라 가장 적합한 용도지역을 선택하여 결정한다.
제2절 주거지역
3-1-2-1. 일반적 고려사항
(1) 주거지역은 양호한 주거환경 유지 및 적정 주거밀도 등을 우선적으로 고려하여 지정하고, 일조권 및 사생활 보호를 위하여 가급적 정형화하며, 일상생활에 필요한 교육시설, 생활용품의 구매시설, 기타 필요한 공공시설에 대한 접근성 및 이용의 편리성을 확보하는 등 주민의 일상생활을 영위하는 데 불편이 없도록 계획한다.
(2) 기존시가지의 전용주거지역 및 일반주거지역의 세분은 원칙적으로 현재의 건축물의 현황 및 당해 시․군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 따라 지정하여야 한다.
(3) 일반주거지역 및 준주거지역의 경우 일부 상업기능을 허용하고 있으므로 기존시가지중 저층주택지와 신시가지의 단독주택지는 주거환경을 적극적으로 보호하기 위하여 제1종전용주거지역 또는 제1종일반주거지역으로 지정하는 등 저층 위주의 주거지역이 형성되도록 한다.
(4) 새로이 조성되는 대단위 주거지역은 단독주택, 중층주택, 고층주택 등이 적절히 배치되어 다양한 경관을 형성할 수 있고 스카이라인이 유지되고, 미기후환경(바람유동 및 열섬현상)이 개선되도록 주거지역을 세분하여야 한다. 도시자연공원이나 구릉지 주변의 주거지역은 주변환경과 조화되고 스카이라인이 유지되도록 적절한 용도의 주거지역으로 지정하고, 고도지구 등의 지정을 함께 고려한다.
(5) 일반주거지역의 제1․2․3종이 적절히 배분되도록 계획하여 도시가 균형적으로 발전되도록 한다. 특히 자연녹지지역 등 비시가화지역이 주거지역으로 지정될 경우에는 가급적 저층․저밀도로 개발되도록 하여야 하며, 고밀도로 개발할 필요가 있는 경우에는 당해 지역에 지구단위계획을 수립토록 한다.
(6) 일반주거지역을 세분하는 경우에는 사업시행계획인가를 받은 재개발사업계획과 사업계획승인을 받은 재건축사업계획의 용적률과 건축물의 높이 등을 우선 고려하고, 사업인가 또는 승인을 받지 않은 사업에 대하여는 향후 재개발 및 재건축계획 등을 면밀히 감안하여 지정한다.
(7) 상업용도의 잠식으로 주거지의 동질성이 상실되지 않도록 한다.
(8) 자연과 인공경관이 부조화되거나 획일적인 가구나 획지가 구성되지 않도록 한다.
(9) 준주거지역의 경우 주거지역에 인접한 구역과 상업지역에 인접한 구역은 영 제85조제2항의 규정을 활용하여 가급적 용적률을 차등 적용할 수 있도록 계획한다.
(10) 인구규모가 작은 시와 읍․면급은 무질서한 고층개발로 인한 주변환경과의 부조화를 예방하기 위하여 주거지역중 제1종일반주거지역의 비중을 높이도록 계획한다.
3-1-2-2. 전용주거지역
(1) 공통기준
① 기 형성된 양호한 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역
② 국립공원이나 도시자연공원, 보전녹지지역, 자연녹지지역이 연계되어 있는 지역
③ 불가피한 경우를 제외하고는 상업지역이나 공업지역에 접하여 지정하지 않아야 한다. 다만, 녹지대 또는 지역적으로 차단되어 이러한 지역에 의하여 주거환경이 지장을 받지 않을 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 원칙적으로 주간선도로에 접하여 지정하지 않아야 한다. 다만, 주간선도로에 충분한 시설녹지가 설치되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 제1종전용주거지역
① 기존 시가지 또는 그 주변의 환경이 양호한 단독주택지로서 주거환경을 보전할 필요가 있거나 이러한 지역으로 유도하고자 하는 지역
② 신시가지중 주택지로 개발할 지역으로 양호한 단독주택지 개발사업이 시행되는 지역
③ 개발제한구역이 우선 해제되는 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역
(3) 제2종전용주거지역
① 기성 및 주변시가지의 주택으로서 순화된 주거지역에서 기 형성되어 있는 중층 주택 및 기반시설의 정비상황에서 보아 중․저층주택이 입지하여도 환경악화의 우려가 없는 지역
② 중․저층 주택단지로 계획적으로 정비하였거나 정비하기로 계획된 구역 또는 그 주변지역
3-1-2-3. 일반주거지역
(1) 제1종일반주거지역
① 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 역사문화구역의 인접지, 공원 등에 인접한 양호한 주택지, 구릉지와 그 주변, 하천․호소 주변지역으로 경관이 양호하여 중․고층주택이 입지할 경우 경관훼손의 우려가 큰 지역
② 전용주거지역 및 경관지구에 인접하여 양호한 주거환경을 유지시킬 필요가 있는 주택지
③ 단독주택․다가구․다세대 및 연립주택이 주로 입지하는 주택지
④ 개발제한구역을 조정하기 위하여 도시ㆍ군기본계획상 시가화예정용지로 지정된 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역
⑤ 가능한 한 주간선도로와 접하지 않도록 한다. 다만, 주간선도로에 충분한 시설녹지가 설치되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 제2종일반주거지역
① 기존 시가지 및 주변 시가지의 주택지로서 중층주택이 입지하여도 환경악화, 자연경관의 저해 및 풍치를 저해할 우려가 없는 지역
② 원칙적으로 중심상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역과 접하여 지정하지 않아야 한다. 다만, 녹지대 또는 지형적으로 차단되어 주거환경에 지장을 초래하지 않는 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1종 및 제3종일반주거지역에 해당되지 아니하는 경우
(3) 제3종일반주거지역
① 계획적으로 중‧고층주택지로서 정비가 완료되었거나 정비하는 것이 바람직한 지역 및 그 주변지역
② 중․고층주택을 입지시켜 인근의 주거 및 근린생활시설 등이 조화될 필요가 있는 지역
③ 간선도로(주간선도로와 보조간선도로를 말한다. 이하 같다) 설치 등 교통환경이 양호하며 역세권내에 포함된 지역
3-1-2-4. 준주거지역
(1) 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역
(2) 중심시가지 또는 역주변의 상업지역에 접한 주택지로서 상업적 활동의 보완이 필요한 지역
(3) 상업지역 및 공업지역에 접한 주택지로 어느 정도 용도의 혼재를 인정하는 지역
(4) 주택지를 통과하는 주요 간선도로 및 철도역 주변의 주택지
(5) 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역
(6) 계획적 주택단지내의 상업시설용지가 요구되는 지역
(7) 장례식장․공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고, 주변에 완충녹지를 배치토록 한다.
(8) 일반공업지역․전용공업지역과의 경계는 도로․하천 등의 지형지물에 의하여 명확히 구분한다.
제3절 상업지역
3-1-3-1. 일반적 고려사항
(1) 당해 도시의 경제권 및 생활권의 규모와 구조를 감안하고, 상업‧업무‧사회‧문화시설 등의 집적을 도모할 필요가 있는 토지이용공간으로 확보한다.
(2) 주거지역과 공업지역과의 관련성을 기초로 하여 생활권계획상 중심지역에 생활편익시설, 중심업무시설 등과 연계하여 유기적으로 배치하고, 이용의 편리성 및 업무수행의 능률성을 확보한다.
(3) 상업지역 입지는 도로, 철도와 같은 교통시설의 현황과 계획을 감안하고 사람과 물자의 유동량에 따라 적절하게 배분한다.
(4) 당해 도시내 기반시설의 기존 용량과 장차 확보 가능한 용량을 고려하고 특히, 국지적으로 충분히 대응할 수 있는 지역을 대상으로 하여야 한다.
(5) 신시가지로 계획적인 개발이 이루어지는 지역은 가급적 상업지역을 세분․지정하여 토지이용의 효용을 제고하도록 한다.
(6) 상업․업무기능의 활성화를 위하여 도시의 규모를 고려하여 적정하게 발전될 수 있도록 하여야 한다.
3-1-3-2. 중심상업지역
(1) 당해 도시의 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 대중교통수단의 이용이 편리한 지역으로서 도시ㆍ군기본계획상 도시의 중심지역으로 선정된 지역
(2) 고밀화․고도화에 적합한 지형의 조건과 주차 및 휴식을 위한 오픈스페이스 및 기반시설의 확보가 용이하여 신도시(신시가지)의 중심지역으로 개발할 지역
(3) 당해 도시의 중심적 상권을 지닌 상업․업무기능의 중심지 또는 부도심 성격을 지니는 지역
3-1-3-3. 일반상업지역
(1) 주간선도로의 교차지점으로서 통과교통보다 지역내 교통기능을 수행하는 지역으로서 도시ㆍ군기본계획에서 생활권의 중심지로 선정된 지역
(2) 지나친 선적(線的)확산을 억제하고 업무와 서비스기능의 접근성을 유지할 수 있는 최소한의 평탄한 면적이 확보할 수 있는 지역
(3) 전철과 같은 대량교통수단의 환승점 또는 자체에 기종점을 둔 통행발생이 많은 지역
(4) 기능적으로 특화된 지역중심지로서 위락․자동차매매 및 정비․인쇄․출판 등의 기능을 면적으로 집중시킬 수 있는 지역
(5) 자동차에 의한 접근이 용이하고 지역내 교통의 흐름에 지장을 주지 않도록 도시고속도로에 접속시키는 것이 바람직한 지역
(6) 주거지역과는 분리시켜야 하며, 불가피한 경우 녹지 등과 같은 완충대 설치를 고려하여야 한다.
3-1-3-4. 근린상업지역
(1) 주간선도로보다는 보조간선도로에 연접해 있으면서 도시ㆍ군기본계획의 생활권 계획상 소생활권의 중심지로 선정된 지역중 주차․승하차․화물적재에 용이한 지역
(2) 근린생활권의 주민들이 간선도로의 횡단 없이 걸어서 접근할 수 있어야 하며 휴식공간을 함께 입지시키는 것이 용이한 지역
(3) 근린생활권 구성이 가능한 개발사업지구의 중심상가 조성지
3-1-3-5. 유통상업지역
(1) 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 승‧하차, 화물적재에 용이한 지역
(2) 대중교통수단의 정류장 및 전철역 등과 종합적으로 개발이 가능한 지역
(3) 물자공급지의 연결이 용이하며 도시내 각종 시장 및 집배송단지와의 교통이 편리한 지역
제4절 공업지역
3-1-4-1. 일반적 고려사항
(1) 공업지역은 주거지역과의 혼재를 피하여 오염피해의 발생을 방지하며, 공업생산의 능률성을 제고할 수 있도록 지형지세, 풍향, 수자원 및 교통시설과의 접근성 등을 고려하여 입지시킨다.
(2) 공업의 생산성 제고를 위하여 공업의 성격과 규모 등을 고려하여 용도지역을 세분한다.
(3) 대도시나 중소도시에 있어서는 토지의 혼합이용으로 인한 토지이용간의 상층을 억제할 수 있도록 준공업지역의 지정을 최소화한다.
(4) 준공업지역으로서 주택용지로의 전환이 예상되는 지역은 원칙적으로 지구단위계획으로 지정하여 개발을 유도하고, 구체적인 계획이 수립되지 않은 지역에 대하여는 최고고도지구 등을 지정하여 고밀개발을 억제한다.
3-1-4-2. 전용공업지역
(1) 비교적 평탄한 지형으로서 지나친 비용을 소요하지 않고 정지가 가능한 지역으로 무거운 구조물의 구축에 충분한 지내력을 지닌 지역
(2) 도시의 규모, 입주공업의 토지에 대한 공업밀도를 감안하여 공업시설의 면적․지원시설 면적․녹지시설 면적 등을 충족시킬 수 있는 단지의 확보가 가능하고 일단의 토지매입이 용이한 지역
(3) 철도․화물전용도로․공항터미널의 접근성이 양호한 지역(임해지역의 경우에는 대형선박이 접안할 수 있는 항만조건을 고려하여 접근성이 양호한 지역)
(4) 동력 및 용수의 공급, 폐기물처리에 유리한 지역 및 중화학 공장지대
3-1-4-3. 일반공업지역
(1) 취업자들의 통근교통수단에 대한 접근성이 양호하고 노동력의 공급이 용이한 지역
(2) 시설의 공동이용, 관리 및 외부규모의 경제성을 살릴 수 있는 도시의 외곽 또는 근교지역으로서 화물교통과 도시내 일반통행 발생과의 마찰을 최소화할 수 있는 지역
3-1-4-4. 준공업지역
(1) 주민의 일상용품을 생산․수리․정비하는 공장과 환경오염의 가능성이 가장 적은 제조업을 수용하는 지역으로서 시가화지역에 인접한 지역
(2) 주문생산품의 생산자 또는 이용자가 함께 편리하고 신속하게 연결될 수 있도록 소규모 분산적 입지도 가능한 지역
(3) 취업자들의 통근편의성 및 소음․악취 등 환경오염으로 인한 주거기능의 보호를 고려하여 지정한다.
(4) 준공업지역은 주기능이 공업기능이므로 이에 상충되는 기능의 혼재를 방지하기 위하여 준공업지역의 신규지정은 가능한 억제하며, 기존 준공업지역중 장기적으로 주거지역이나 상업지역으로 용도변경을 계획하고 있지 않은 지역은 가능한 일반공업지역으로 변경․지정한다.
(5) 대도시의 경우에는 일반공업지역․전용공업지역의 완충기능을 유지할 수 있도록 일반공업지역 또는 전용공업지역에 인접한 경우에 한하며, 중․소도시에서는 중․소규모의 공장을 지원하기 위하여 설치할 수 있다.
제5절 녹지지역
3-1-5-1. 일반적 고려사항
(1) 녹지지역은 자연환경 및 경관의 보호, 희귀 및 멸종위기 야생 동․식물의 보호, 환경오염의 예방, 농경지 보호, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역에 입지시킨다.
(2) 도시ㆍ군기본계획상의 녹지체계를 유지하며 보행자전용도로 또는 자전거전용도로를 설치하여 주민이 쉽게 녹지공간에 접근할 수 있도록 한다.
(3) 도시ㆍ군기본계획상 시가화예정용지로 계획되어 있으나 개발계획이 확정되지 않았거나 미개발된 지역은 무질서한 개발을 방지하고 계획적인 개발을 위하여 우선 녹지지역으로 지정한다.
(4) 표고, 경사도, 식생, 임상, 자연생태계 등을 조사한 후 그 결과를 토대로 계획을 수립하여야 한다.
3-1-5-2. 보전녹지지역
(1) 기존 시가지내 또는 인근에 수림, 초지, 호소, 하천, 연안, 주요 습지 등과 인접토지가 조화되어 양호한 자연환경을 형성하고 있는 지역
(2) 문화재, 전통사찰, 기념적 조형물 등과 같이 역사적․문화적 보전가치가 있는 지역
(3) 풍치 및 경관이 양호하고 주민의 건전한 생활환경을 위하여 보전이 필요한 지역과 도시가 건전하고 지속가능한 발전을 위하여 적정량의 녹지확보가 필요한 지역
(4) 무질서한 시가화 방지, 상수원 보호, 대기오염 및 소음 등의 환경오염과 재해의 방지, 생태계 및 희귀 동식물서식지의 보전 등을 위하여 필요한 차단지대 및 완충지대로서 적절한 위치․규모․형태를 가지고 있는 지역
(5) 상습수해지역 등 재해가 빈발하는 지역과 하천 하류지역의 수해를 유발할 가능성이 큰 하천 상류지역
(6) 국립공원이나 도시공원 등과 연계되는 자연경관이 수려한 지역
(7) 장기미집행된 도시자연공원 및 근린공원중 해제되는 공원은 가급적 보전녹지지역으로 지정한다.
3-1-5-3. 생산녹지지역
(1) 농지전용을 합리적으로 규제하고 조정하기 위하여 지정된 농업진흥지역
(2) 자연녹지지역의 특성을 가지고 있으나 시가화 또는 개발을 엄격하게 규제할 필요가 있는 농지
(3) 농지가 집단화되어 있거나 경지정리가 되어 있어 다른 용도로 전환하는 것이 바람직하지 않은 농지
(4) 도시농업의 발전과 육성을 위하여 필요한 지역
3-1-5-4. 자연녹지지역
(1) 녹지공간의 확보, 무질서한 시가지 확산의 방지, 장래 시가화용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
(2) 양호한 생활환경을 조성하기 위하여 완충지대, 차단지대, 휴식 및 여가공간으로 필요하다고 인정되는 지역
(3) 보전녹지지역과 연계되어 녹지의 보전이 필요한 지역
(4) 자연․산림․녹지의 풍치와 건전한 도시환경을 유지하기 위하여 필요한 지역
(5) 기준표고와 차이가 많아 대규모 개발시 기반시설의 투자 및 관리비용의 급격한 증가가 예상되는 고지, 급경사지, 저습지 등
제6절 관리지역
3-1-6-1. 일반적 고려사항
(1) 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 지정한다.
(2) 종전의 국토이용관리법상의 준도시지역과 준농림지역은 관리지역으로 지정된 것으로 본다.
(3) 관리지역은 기초조사와 토지적성평가에 따라 보전관리지역․생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분한다.
(4) 관리지역을 세분화하기 위해서는 먼저 관리지역에 해당하는 토지에 대하여 토지의적성평가에관한지침에 따라 토지적성평가를 시행하여야 한다. 토지적성평가의 결과를 기초로 해당지역을 5단계로 구분하고 각 등급의 면적 및 필지분포, 도시ㆍ군기본계획 등을 고려하여 세 가지 용도지역으로 구분한다.
(5) 도시지역외의 지역에서 ｢농어촌정비법｣ 등 개별법령에 따라 계획관리지역으로의 용도지역 변경을 위한 도시ㆍ군관리계획결정을 의제 처리하기 위해서는 그 부지면적이 3만㎡ 이상이어야 하며, 이 경우 지구단위계획을 수립하여야 한다.
(6) 수도권․광역시 및 광역시 인접 시․군은 2005년말까지, 그 외의 시․군은 2007년 말까지 관리지역을 세분하여야 하며, 그 기간내에 관리지역을 세분하지 못하였을 경우에는 당해 관리지역에 대하여 지구단위계획구역의 지정을 금지한다.
(7) 관리지역 세분 작업시 산지이용구분도와 용도지역 불일치 등으로 인해 당해 시･군의 관리지역을 일괄 세분하기 어려운 경우에는 단계별로 관리지역 세분을 추진할 수 있다.
3-1-6-2. 보전관리지역
(1) 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
(2) 장래 보전산지나 자연환경보전지역으로 변경할 필요가 있는 지역
3-1-6-3. 생산관리지역
(1) 농업․임업․어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
(2) 장래 농업진흥지역나 농림지역으로 변경할 필요가 있는 지역
3-1-6-4. 계획관리지역
(1) 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용․개발을 하려는 지역으로서 계획적․체계적인 관리가 필요한 지역
(2) 관리지역중에서 기반시설이 어느 정도 갖추어져 있어 개발의 압력을 많이 받고 있는 지역과 이로 인하여 난개발이 예상되는 지역
3-1-6-5. 관리지역의 세분화 방법
(1) 관리지역을 세분화함에 있어서 하나의 용도지역으로 구분되는 일단의 토지의 면적은 3만㎡ 이상이 되도록 한다. 다만, 기존의 관리지역 면적이 3만㎡ 이하인 경우에는 1만㎡ 이상으로 할 수 있다. 1만㎡ 미만인 경우에는 토지의 특성에 따라 인근의 토지와 용도지역을 같게 하고, 보전할 필요가 있는 토지는 용도지구 등으로 지정하여 특성을 보전하도록 한다. 또한 관리지역 내에 타용도지역이 소규모(면적이 1만㎡ 이하이고 관리지역 면적보다 적은 경우를 말한다)로 산재되어 용도지역의 정형화 및 토지이용의 효율성에 저해된다고 판단되는 경우에는 관리지역에 편입하여 세분을 하도록 한다.
(2) 관리지역의 세분은 토지적성평가 결과 5등급으로 세분된 해당 지역의 필지 및 면적분포를 고려하여 다음 각호의 원칙에 따라 세분한다. 다만, 도시ㆍ군기본계획 등을 고려하여 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.
① 1․2등급 토지는 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 편입
② 4․5등급 토지는 계획관리지역으로 편입
③ 3등급 토지는 도시ㆍ군기본계획 또는 지역별 개발수요 등을 고려하여 보전관리지역․생산관리지역 또는 계획관리지역으로 편입.
(3) 세분화 방법
① 일단의 토지를 효율적으로 이용․관리․보전할 수 있도록 가급적 형태를 정형화한다.
② 정형화된 지역에 있어 1․2등급 토지의 면적이 50%를 초과하는 경우에는 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 지정한다.
③ 정형화된 지역에 있어 4․5등급 토지의 면적이 50%를 초과하는 경우에는 계획관리지역으로 지정한다.
④ 1․2등급 및 4․5등급 토지의 면적이 각각 50% 이하인 경우에는 3등급을 어느 지역으로 편입시킬지를 먼저 결정한다. 3등급을 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 편입시키기로 한 경우에는 전체를 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 지정하고, 3등급을 계획관리지역으로 편입시키기로 한 경우에는 전체를 계획관리지역으로 지정한다.
⑤ 보전관리지역과 생산관리지역간의 구분은 토지적성평가 결과를 활용한다. 보전적성이 큰 것으로 평가된 토지의 총면적이 농업적성이 큰 것으로 평가된 토지의 총면적 보다 큰 경우에는 보전관리지역으로 지정하고, 농업적성이 큰 것으로 평가된 토지의 총면적이 보전적성이 큰 것으로 평가된 토지의 총면적보다 큰 경우에는 생산관리지역으로 지정한다.
⑥ 계획관리지역으로 지정된 지역에 1․2등급 토지가 있는 경우에는 공원․녹지 또는 경관지구․생태계보전지구 등으로 지정하여 보전할 수 있는 방안을 강구한다.
제7절 농림지역
3-1-7-1. 농림지역은 도시지역에 속하지 않는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역에 지정한다.
3-1-7-2. 관리지역안에서 농지법에 의한 농업진흥지역으로 지정․고시된 지역과 관리지역안의 산림중 산지관리법에 따라 보전산지로 지정․고시된 지역으로서 당해 고시에서 농림지역으로 구분된 지역은 농림지역으로 결정․고시된 것으로 본다.
제8절 자연환경보전지역
3-1-8-1. 자연환경보전지역은 자연환경․수자원․해안․생태계․상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호․육성 등을 위하여 필요한 지역에 지정한다.
3-1-8-2. 관리지역안의 산림중 산지관리법에 따라 보전산지로 지정․고시된 지역은 당해 고시에서 자연환경보전지역으로 구분하는 경우 자연환경보전지역으로 결정․고시된 것으로 본다.
3-1-8-3. 도시지역외의 지역으로서 다른 법령에서 정하고 있는 다음의 각 지역은 자연환경보전지역으로 지정할 수 있다.
(1) ｢산지관리법｣ 제4조제1항제1호에 따른 보전산지
(2) ｢야생생물 보호 및 관리에 관한 법률｣ 제33조에 따른 야생생물보호구역
(3) ｢습지보전법｣ 제8조에 따른 습지보호지역
(4) 삭제
(5) ｢토양환경보전법｣ 제17조에 따른 토양보전대책지역
(6) ｢자연공원법」제4조에 따른 자연공원
(7) ｢독도등도서지역의생태계보전에관한특별법｣ 제4조에 따른 특정도서
(8) ｢문화재보호법」제25조 및 제27조에 따른 명승 및 천연기념물과 그 보호구역
(9) ｢수도법」제7조에 따른 상수원보호구역
(10) ｢농지법」제28조에 따른 농업진흥지역
(11) ｢자연환경보전법」제12조, 제23조, 제34조에 따른 생태․경관보전지역, 시․도 생태․경관보전지역, 생태자연도 1․2등급 권역과 별도관리지역
(12) ｢한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」제4조, 「낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률」제4조, 「영산강ㆍ섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률」제4조, 「금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률」제4조에 따른 수변구역
(13) ｢연안관리법｣ 제2조에 따른 연안육역
3-1-8-4. 무인도는 환경부의 ｢자연환경조사｣결과 및 ｢특정도서｣지정내용 등을 참고하여 자연환경보전지역으로의 변경을 검토할 수 있다.
제9절 용도지역간 완충공간 설정
3-1-9-1. 도시ㆍ군관리계획수립시 상업지역․주거지역․공업지역간의 경계에는 가능한 한 완충공간을 설정하여 용도지역의 지정목적이 보호되도록 한다.
3-1-9-2. 전용주거지역 및 제1종일반주거지역이 상업지역과 접하는 부분은 폭 15m 이상의 도로에 의하여 용도지역을 구분하고, 연접부분에 폭 10m 이상의 녹지 또는 공공공지를 설치하여 수림대를 조성한다.(기성 시가지 등 부득이한 경우는 제외)
3-1-9-3. 제2종일반주거지역이 중심상업지역․일반상업지역․유통상업지역 등과 접하는 부분은 연접부분에 폭 10m 이상의 녹지 또는 공공공지를 설치하여 수림대를 조성하고 아래의 완충방안중 1가지 이상을 추가로 채택한다.(기성 시가지 등 부득이한 경우는 제외)
(1) 폭 15m 이상의 도로에 의하여 용도지역을 구분
(2) 주거지역과 상업지역 사이에 준주거지역을 설정
3-1-9-4. 주거지역과 일반공업지역 및 준공업지역의 연접부분은 공업지역안에 폭 15m 이상의 완충녹지를 설치하고 아래의 완충방안중 1가지 이상을 추가로 채택한다(기성 시가지 등 부득이한 경우는 제외).
(1) 폭 20m 이상의 도로에 의하여 지역을 구분
(2) 주거지역과 공업지역 사이에 준공업지역을 설정
3-1-9-5. 주거지역과 전용공업지역의 연접부분은 폭 30m 이상의 도로에 의하여 용도지역을 구분하고 도로 양편에 각각 폭 15m 이상의 완충녹지 또는 공원을 설치한다.
제2장 용도지구계획
제1절 기본원칙
3-2-1-1. 공공의 안녕질서와 시․군기능의 증진을 위하여 필요하다고 인정할 때에는 용도지구의 지정을 계획할 수 있으며, 용도지구는 지정목적에 부합되게 지정하여야 한다.
3-2-1-2. 용도지구는 점적(點的) 지정을 지양하고 일정면적으로 지정하도록 하며, 용도지구에서는 지구단위계획을 수립하여 지구지정의 목적에 적합하게 개발․관리할 수 있다.
제2절 경관지구
3-2-2-1. 자연경관지구
(1) 자연경관지구는 산악․구릉지․숲 등의 자연경관이 우수하여 보호할 필요가 있는 지역에 대하여 지정한다.
(2) 대상지의 범위는 이러한 경관이 새로운 건축이나 개발행위로 인하여 손상을 입을 수 있는 지구중에서 선정한다.
(3) 대상지의 형태는 가로변을 따라 선형으로 지정될 수도 있고, 경관대상지와 접하는 지역 또는 조망지점과 대상지를 연결하는 시각축상에 지정할 수 있다.
(4) 국립공원․도시자연공원․보전녹지지역 등의 지역과 그 주변은 자연경관지구로 함께 계획할 수 있다.
3-2-2-2. 수변경관지구
(1) 수변경관지구는 하천변․호소변․해안 등에 자연적․생태적 경관을 유지하거나 조망하기 위하여 또는 수변에 면한 건물 등 양호한 인공경관을 형성하기 위하여 지정한다. 따라서 시가지내에서 복개되지 않은 모든 수변은 지정대상이 될 수 있다.
(2) 수변경관지구의 지정범위는 수변의 폭이나 크기에 따라 달리 지정되어야 한다. 하천변의 경우는 대체로 하천 평균폭의 1～2배 폭으로 지정하며, 호소변에는 200～300m, 해안변의 경우는 1～2㎞를 지정한다.
3-2-2-3. 시가지경관지구
(1) 시가지경관지구는 기존 시가지에서 도시이미지 제고를 위하여 양호한 경관을 유지하거나 조성할 필요가 있는 지역에 지정한다.
(2) 대상지로는 건축물을 정비하여 도시적인 이미지의 경관을 조성하거나 자연환경과 건축물의 조화를 필요로 하는 도시내부 지역 및 도시진입부, 우량 주택지구 등이 될 수 있다. 도시진입부란 외부로부터 도시로 진입하는 도시경계부로서 고속도로, 철도, 주요 지역간도로 등의 양쪽 인접지역이 된다.
(3) 도시진입부의 경우에는 행정구역 경계선으로부터 내부로 약 1～3km정도까지 노선을 따라 선형으로 지정하며, 그 폭은 가시거리에 따라 달라지나 대략 도로(또는 철도) 경계로부터 500～1,000m에 이르는 개발가능지에 지정한다. 우량 주택지구에 지정하는 경우에는 기존의 우량주택지구 경계를 따라 지정한다.
제3절 미관지구
3-2-3-1. 중심지미관지구
(1) 토지의 이용도가 높은 상업지역을 중심으로 도시의 미관을 유지하고자 토지의 이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정한다.
(2) 용도지역상 중심상업지역으로 지정되는 곳에는 중심지미관지구를 지정한다. 이때 지정단위는 중로 이상의 도로로 구획된 가구를 단위로 한다. 다만, 기존의 중심상업지역의 지정이 불합리하게 되어 있어 수정하기 곤란한 경우에는 그 경계를 다르게 할 수 있다.
(3) 중심상업지역이 아니더라도 상징적인 가로변의 양편에는 중심지미관지구를 지정할 수 있다. 노선에 중심지미관지구가 지정될 경우에는 교통량과 가로의 폭․기능 등을 고려하여 선정된 가로에 면한 각각 한 켜의 획지 또는 50m 정도 폭에 해당하는 지역을 경계로 할 수 있으며, 시작과 끝은 가로의 교차점을 기준으로 한다.
3-2-3-2. 역사문화미관지구
(1) 역사문화미관지구는 사적지․전통건축양식 등이 소재한 지역의 미관을 유지하기 위하여 주변지역을 포함하여 토지의 이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리할 필요가 있는 지역에 지정한다.
(2) 일차적인 지정기준은 당해 건축물이 존재하는 경계선이 된다. 다만, 인접한 필지의 고밀개발이 이 지구의 미관을 해칠 우려가 있는 경우에는 도로(소로 포함)로 구획된 가구(보전대상 건물이 속한)를 단위로 경계를 설정한다.
(3) 가로가 역사성을 갖는 경우에는 도로 양편 모두를 일정 폭(예를 들어 각각 50m)만큼 지구에 포함시킨다.
3-2-3-3. 일반미관지구
(1) 주거지역을 중심으로 미관을 유지하기 위하여 토지이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정한다.
(2) 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지․관리하기 위하여 필요한 지역에 지정한다.
제4절 고도지구
3-2-4-1. 최저고도지구는 도시환경의 조성 및 토지의 고도이용과 그 증진을 위하여 건축물 높이의 최저한도를 규제할 필요가 있는 다음의 지역에 정한다.
(1) 도심 주요부 등 특히 고층화가 필요한 지역
(2) 아파트 건설 등 토지이용의 고도화가 필요한 지역
(3) 스카이라인 계획에 의하여 고층화가 필요한 지역
(4) 토지의 고도이용, 미관조성 등을 위하여 일정높이 이상의 건축물을 건축할 필요가 있는 지역
3-2-4-2. 최고고도지구는 도시환경의 조성과 경관유지 및 제고를 위하여 건축물의 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 다음의 지역에 정한다.
(1) 공원, 녹지대 등의 경관을 차단함을 방지하기 위하여 필요한 지역
(2) 문화재 및 문화재적 가치가 있다고 인정되는 시설물 또는 기타 주요 시설물의 시설 및 경관보호를 위하여 필요한 지역
(3) 시가지내 관광도로 등으로부터 조망되는 시가지 경관차단을 방지하기 위하여 필요한 지역
(4) 준공업지역의 공장이전적지 등 공동주택을 건축할 수 있도록 허용되었으나 주변지역의 토지이용 등에 비추어 고층화가 바람직하지 않은 지역
(5) 이미 설치되었거나 계획된 도로, 상하수도, 학교 등 기반시설의 적정 이용량 유지를 위하여 단위지역내 전체건물의 용적․인구밀도 등을 일정 수준으로 제한할 필요가 있는 지역
(6) 시가지내 공기 흐름의 차단방지 또는 바람의 통로확보를 위하여 필요한 지역
(7) 그 밖에 시가지 경관 및 미관조성 등을 위하여 건축물의 높이를 제한할 필요가 있는 지역
3-2-4-3. 최저 및 최고고도는 가급적 미터법에 의한 높이로 하고, 아파트 건축을 위한 경우에는 층수로도 할 수 있다. 이 때 건축물의 건축높이 계산은 건축법에서 정하는 바에 따른다.
3-2-4-4. 용도지역계획의 목적에 따라 최저 및 최고고도지구를 동시에 계획할 수 있다.
제5절 방화지구
3-2-5-1. 방화지구는 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구로서, 다음의 지역에 지정할 수 있다.
(1) 도시의 정비가 이루어지지 않고 건축물이 밀집된 지역
(2) 화재발생시 소방에 지장이 있는 지역
(3) 화재발생시 폭발․유독가스 등으로 주변지역에 막대한 피해가 예상되는 공장이나 시설의 주변지역
제6절 방재지구
3-2-6-1. 방재지구는 풍수해․산사태․지반붕괴 그 밖에 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구로서, 다음의 지역에 지정할 수 있다.
(1) 풍수해때 침수 등으로 인하여 재해의 위험이 예상되는 지역
(2) 지반이 약하여 산사태․지반붕괴의 위험이 예상되는 지역
(3) 지진발생이 우려되어 특별히 예방대책을 마련하여야 할 필요가 있는 지역
(4) 해일의 피해가 우려되어 예방대책을 마련하여야 할 필요가 있는 지역
3-2-6-2. 다음의 지역에 대하여는 방재지구로 지정하여야 한다.
(1) 연안침식으로 인하여 심각한 피해가 발생하거나 발생할 우려가 있어 이를 특별히 관리할 필요가 있는 지역으로 ｢연안관리법｣제20조의2에 따른 연안침식관리구역으로 지정된 지역(같은 법 제2조제3호의 연안육역에 한정)
(2) 다음의 기준에 따라 풍수해, 산사태 등의 동일한 재해가 최근 10년 이내 2회 이상 발생하여 인명피해를 입은 지역으로서 향후 동일한 재해 발생 시 상당한 피해가 우려되는 지역
① 동일한 재해는 ｢자연재해대책법｣ 제2조제2호에 따른 자연재해를 중심으로 판단한다.
② 재해발생지역은 재해피해보상대장(지자체), 재해피해액(국민안전처, 지자체), 인명피해(국민안전처, 지자체) 등의 현황을 파악하여, 최근 10년 내에 재해피해 보상경력이 있는 지번을 조사해 도면상에 표시하고, 동일시기에 발생한 피해 지번을 하나의 재해발생지역으로 구획한다.
③ 동일시기에 발생한 재해 시 인접하지 않고 떨어져 있는 재해피해 지번은 최대한 하나의 구역으로 설정되도록 도로, 하천, 기반시설, 배수분구 등을 기준으로 정형화 한다.
④ 최근 10년 내에, 2회 이상(동일시기 제외) 재해발생지역의 피해지번이 중복되는 지역을 2회 이상 동일재해 발생지역으로 본다.
⑤ 2회 이상 동일재해 발생지역에 인명피해(사망, 실종, 부상, 이재민) 발생여부를 확인하여 지역 내 인명피해가 발생한 경우 방재지구 의무지정 대상지가 된다.
3-2-6-3. 방재지구 의무지정 대상의 구역경계는 피해지번이 중복된 지역을 대상으로 하나, 재해예방형 도시계획 수립을 위해서는 일정면적 확보가 필요하므로 중복되지 않은 피해지역도 방재지구로 지정할 것을 권장한다.
3-2-6-4. 방재지구의 재해피해 저감을 위해 재해저감대책을 수립하는 지역은 공원‧녹지, 광장, 학교, 공공청사 등을 활용한다.
제7절 보존지구
3-2-7-1. 역사문화환경보존지구 : 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지역
3-2-7-2. 중요시설물보존지구 : 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지역
3-2-7-3. 생태계보존지구 : 야생동식물서식지․도래지로서 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지역
제8절 시설보호지구
3-2-8-1. 학교시설보호지구
(1) 학교의 주변지역
(2) 학교의 교육환경을 보호․유지하기 위하여 필요한 지역
(3) 학교의 집단화를 위하여 필요한 지역
(4) 대학촌조성을 위하여 필요한 지역
3-2-8-2. 공용시설보호지구
(1) 공용시설을 보호하여야 할 필요가 있는 지역
(2) 공공업무의 효율화를 위하여 유사기능을 집단화할 필요가 있는 지역
3-2-8-3. 항만시설보호지구
(1) 항만 및 어항구역으로 지정된 지역
(2) 항만시설의 보호와 기능을 유지하기 위하여 필요한 지역
(3) 항만시설의 장래 확충을 위하여 토지수요가 예상되는 지역
3-2-8-4. 공항시설보호지구
(1) 공항시설의 보호와 기능을 유지하기 위하여 필요한 지역
(2) 항공기의 소음으로 사람의 주거나 활동에 지장을 초래하는 지역
(3) 공항시설의 장래 확충을 위하여 토지수요가 예상되는 지역
제9절 취락지구
3-2-9-1. 자연취락지구
(1) 기본방향
① 자연취락지구는 녹지지역․관리지역․농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 지정한다.
② 자연취락지구는 용도지역의 틀 안에서 운용되므로 각 용도지역의 취지 및 도시ㆍ군기본계획의 각 용지에 대한 정비․개발 및 보전의 방향과 적절히 조화될 수 있도록 지정하고, 지구내 주민의 생활상의 불편을 해소할 수 있는 규모로 지정한다.
(2) 지구의 지정대상
① 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 주택의 정비와 주민복지시설 또는 소득증대를 위한 생산시설 등의 설치를 위하여 계획적인 관리가 필요한 지역
② 입지조건, 인구동향, 농지전용, 건축행위의 동향, 교통의 편리성, 공공시설의 정비상황 등으로 보아 양호한 주거환경을 갖는 지역으로서 체계적이고 질서있는 정비가 필요하다고 인정되는 지역
③ 자연적‧경제적‧사회적 조건 등을 고려해 볼 때 조화있는 농업생산여건의 향상을 위하여 취락을 정비하고자 할 지역이나 도시적 환경을 갖춘 취락으로 정비하고자 하는 지역
④ 주변에 상당 규모의 농경지가 있고 주택지가 불규칙하게 분포되어 있어 계획적으로 정비함으로써 양호한 영농조건을 확보할 수 있다고 기대되는 지역
⑤ 토지이용상황으로 보아 주택이 노후화되어 일조‧통풍상 이웃 환경을 악화시킬 우려가 있는 등 적절한 주거환경의 확보에 지장을 주거나 줄 우려가 있어 정비가 필요한 지역
⑥ 댐 건설, 전원개발사업 등으로 인해 불가피하게 기존에 지정되어 있는 자연취락지구를 이전하여 조성하는 지역
(3) 지구의 지정기준
① 녹지지역․관리지역․농림지역․자연환경보전지역 등 용도지역제도의 취지를 감안하여 도시ㆍ군관리계획에서 각 용도지역의 정비 또는 보전방향과 조화를 이룰 수 있도록 용도지역의 지정취지를 고려하여 지정한다.
㉮ 우량농지(전‧답) 및 산지의 보호 등 자연환경이 보존되고 무질서하게 개발되지 않도록 녹지지역 등의 지정취지에 적합하도록 지정한다.