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잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준

by 블로그 이름33 2024. 2. 4.

출처: 국토교통부

잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준 요약한 글입니다. 출처는 국토교통부이며 잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준에 대한 글을 다루고 있습니다. 잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준 내용에 대한 전문이 필요하신 분은 하단으로 가시면 잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준 다운로드 및 확인하실 수 있습니다.

 

행정규칙(훈령·예규·고시)

잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준 소규모 토지(330㎡ 이하) 가 공익사업에 편입되고 남은 경우, 잔여지 수용여부에 대한 판단기준 마련을 위해  「잔여지 수용 및 가치하락

www.molit.go.kr



잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준
잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준 일부개정안

 

1. 개정이유

   동일한 소유자에게 속하는 일정 규모(330㎡) 이하의 소규모 토지가 공익사업에 편입되고 남은 경우, 잔여지 수용여부에 대한 명확한 기준이 미비하여, 소규모 토지에 대한 개념을 정의하고, 소규모 토지에서의 잔여지 수용여부에 대한 판단기준을 정하고자 함.

 

2. 주요내용

 가. ‘소규모 토지’의 정의 신설(안 제2조4의2 신설)

  1) 공익사업지구에 편입되기 이전부터 일정면적* 이하인 일단의 토지를 ‘소규모 토지’로 정의.

 

   * (택지) 주거용 90㎡등, 상업용 150㎡, 공업용 330㎡, (농지, 산지, 그 밖의 토지) 330㎡

 

 나.  ‘소규모 토지’의 잔여지 매수기준 마련(안 제9조의2 신설)

  1) ‘소규모 토지’의 잔여지는 편입 전․후의 유효한 이용을 고려하여  ‘현저히 곤란한 변화’가 없는 경우에는 잔여지를 수용하지 않도록 함.

  2) 절토 및 성토, 옹벽설치 등에 따른 진입곤란, 형상 악화, 토지가 양분되는 경우와 잔여지가 차지하는 비율이 50% 이하인 경우 등은 잔여지 수용을 예외적으로 허용

 
3. 참고사항

 가. 관계법령 : 해당없음

 나. 예산조치 : 별도조치 필요 없음

 다. 합    의 : 해당없음

 라. 기    타 : 신・구조문대비표 별첨

 
신ㆍ구조문대비표

현        행

개   정   안

 

 

제2조(용어의 뜻) 이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

제2조(용어의 뜻) ---------------

  ----------------------.

  1. ∼ 4. (생략)

  1. ∼ 4. (현행과 같음)

 <신  설>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  4의2. “소규모 토지”란 공익사업지구에 편입되기 전 일단의 토지에 해당하는 면적이 다음 각 목에서 정한 면적 이하인 토지를 말한다.

  가. 택지

  (1)주거용 토지 : 단독·다세대 주택 90㎡, 연립 주택 330㎡, 아파트 1,000㎡

  (2)상업용(업무용을 포함한다) 토지 : 150㎡

  (3)공업용 토지 : 330㎡

  나. 농지 : 330㎡

  다. 산지 : 330㎡

  라. 그 밖의 토지 : 330㎡

 <신  설>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 제9조의2(소규모 토지의 수용 판단 기준) ①소규모 토지의 잔여지는 편입 전과 편입 후의 유효한 이용을 고려하여 ‘현저히 곤란한 변화’가 없는 경우에는 잔여지를 수용하지 않는다.

  ②제1항에도 불구하고 아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수용할 수 있다.

  1. 절토 및 성토, 옹벽설치 등으로 인해 진입하는 것이 현저히 곤란한 경우

  2. 일단의 토지 중 잔여지가 차지하는 비율이 50% 이하인 경우. 다만, 현실이용 상황이 도로, 하천 등 공공용지는 제외할 수 있다

  3. 일단의 토지가 양분되어 잔여지가 발생하는 경우

  4. 형상이 현저히 악화되는 경우

  가. [별표 1] 제1호에 따른 정형인 토지 : 잔여지 폭이 다음의 기준이하로 바뀐 경우

   (1)주거용 : 5m

   (2)상업용 : 7m

   (3)공업용, 농지, 산지 : 10m

  나. [별표 1] 제1호에 따른 비정형인 토지 : [별표1] 제2호에 따른 토지 형상지수가 편입 전과 편입 후 1.0 이상 상승한 경우

  5. 일단의 토지가 기 시행된 공익사업의 잔여지로서 기 시행된 공익사업의 편입면적과 당해 공익사업의 편입면적을 고려한 잔여면적 비율이 50%이하인 경우. 다만, 현실이용 상황이 도로, 하천 등 공공용지는 제외 할 수 있다

  6. 그 밖에 제1호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 경우와 유사한 수준으로 현저한 변화가 발생하여 위원회에서 잔여지 수용이 필요하다고 결정한 경우

 

 

 

 

 

 

 

 

 
[별표 1]

 

1. 토지형상 : 정형은 정방형, 가로장방형, 세로장방형을 말하며 그 외는 비정형이라 함

 

   <정형인 토지>

그림입니다. 원본 그림의 이름: CLP000039740bc6.bmp 원본 그림의 크기: 가로 491pixel, 세로 92pixel
 

   <비정형인 토지>

그림입니다. 원본 그림의 이름: CLP000039740001.bmp 원본 그림의 크기: 가로 490pixel, 세로 182pixel
 

2.  

    주) 편입 전 토지와 편입 후 잔여지의 형상지수를 각각 산정한다.

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준

 

2019. 12. 5. 제정

2022. 4. 14. 개정

제1장 총칙

 

제1조(목적) 이 기준은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제73조 및 제74조와 관련된 잔여지 수용 및 가치하락 보상 등을 판단하는데 참고하기 위한 것이다.

 

제2조(용어의 뜻) 이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. “택지”란 건축물의 부지로 이용 중이거나 건축물의 부지로 이용할 목적으로 조성한 토지를 말한다.

  2. “농지”란 「농지법」 제2조에 따른 농지를 말한다.

  3. “산지”란 「산지관리법」 제2조에 의한 산지를 말한다.    

  4. “잔여지”란 일단의 토지 중 일부가 공익사업에 편입되어 취득됨으로 인하여 남은 토지를 말한다.

  4의2. “소규모 토지”란 공익사업지구에 편입되기 전 일단의 토지에 해당하는 면적이 다음 각 목에서 정한 면적 이하인 토지를 말한다. <신설 2022.4.14.>

   가. 택지

    (1)주거용 토지 : 단독·다세대 주택 90㎡, 연립 주택 330㎡, 아파트 1,000㎡

    (2)상업용(업무용을 포함한다) 토지 : 150㎡

    (3)공업용 토지 : 330㎡

   나. 농지 : 330㎡

   다. 산지 : 330㎡

   라. 그 밖의 토지 : 330㎡

  5. “획지”란 자연적·인문적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 이용활동의 단위가 되는 토지를 말한다.  

 
  6. “수용손실”이란 일단의 토지 중 일부가 공익사업에 편입되어 분할 등의 사유로 면적·형상·접면도로 등이 변하여 토지의 가치가 하락하는 것을 말한다.

  7. “사업손실”이란 해당 공익사업의 시행 중 또는 시행 후 발생하는 용수 및 배수상태·일조·조망 등의 침해로 인해 토지의 가치가 하락하는 것을 말한다.

 

제3조(일단의 토지에 대한 판단) ① 일단의 토지는 다음 각 호의 사항을 모두 충족하는 한 필지 또는 둘 이상의 토지를 말한다.

  1. 소유자의 동일성

  2. 지반의 연속성

  3. 용도의 일체성

② 제1항제3호의 용도의 일체성이라 함은 일반적인 이용 방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 관계를 말한다.  

 

제4조(잔여지 가치하락액의 산정) ① 잔여지의 가치하락액은 공익사업에 편입되기 전의 잔여지 가액에서 공익사업에 편입된 후의 잔여지 가액을 차감한 금액으로 산정한다.

② 제1항의 경우 공익사업에 편입된 후의 잔여지 가액에는 수용손실을 반영하되, 사업손실도 반영할 수 있다.  

③ 잔여지의 일부에 대해서만 피해가 있는 경우에는 그 일부에 대해서만 가치하락액을 산정할 수 있다.

 

제2장 잔여지의 수용

 

제5조(잔여지 수용 판단) ① 잔여지의 수용 여부를 판단할 때에는 「토지보상법」 시행령 제39조에서 규정한 사항을 종합적으로 고려하되, 종래의 이용 상황을 기준으로 제6조부터 제9조까지에 따라 판단한다.

 
② 잔여지의 종래의 목적에 대한 판단은 사업인정고시일 당시 현실적인 이용 상황을 기준으로 한다. 다만, 「토지보상법」 제25조제2항에 따른 건축물의 건축 등에 대하여는 사업인정고시일 이후 허가를 받아 착공한 경우에는 재결당시를 기준으로 한다.  

③ 제2항의 판단에 있어 사업인정고시일 당시 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 토지의 형질변경을 하고자 관련 법령에 따라 허가신청 또는 신고 등을 하여 착공한 경우에는 인허가 여부 및 내용 등을 참작하여 판단한다.

④ 잔여지가 2 이상의 획지로 구분되는 경우에는 각 획지별로 수용 여부를 판단할 수 있다.

 

제6조(택지의 판단) ① 잔여지가 택지에 해당할 경우에는 다음 각 호 중 어느 하나에 해당하면 수용할 수 있다.

 1. 잔여지가 일정한 수준의 면적에 미달하여 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

 2. 잔여지의 접면도로상태가 바뀌어 「건축법」상 건축허가가 불가능한 경우

 3. 잔여지의 형상이 부정형으로 바뀌어 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

② 제1항제1호에서 “일정한 수준의 면적에 미달하는 경우”라 함은 일단의 토지가 공익사업 구역에 편입됨으로 인하여 다음 각 호의 면적 이하로 축소된 경우를 말한다. 다만, 일단의 토지 중 잔여지의 비율이 25% 이하인 경우에는 다음 각 호의 면적을 1.5배까지 완화하여 적용할 수 있다.

 1. 주거용 토지: 단독·다세대 주택 90㎡, 연립 주택 330㎡, 아파트 1,000㎡

 2. 상업용(업무용을 포함한다) 토지: 150㎡

 3. 공업용 토지: 330㎡  

③ 제1항제3호에 있어 잔여지의 형상이 사각형으로서 폭 5미터 이하인 경우 또는 삼각형으로서 한 변의 길이가 11미터 이하인 경우 등은 부정형으로 보며, 그 이외의 형상은 잔여지에 내접하는 사각형 또는 삼각형을 도출하여 판단한다.

 
④ 제2항 각 호를 판단함에 있어 일단의 토지 위에 건축물의 용도가 2개 이상 혼재한 경우에는 주된 용도로 판단하고, 주된 용도가 명확하지 아니하는 경우에는 해당 건축물에 적용되는 제2항 각 호의 면적 중 작은 면적을 적용하여 판단한다.

 

제7조(농지의 판단) ① 잔여지가 농지에 해당할 경우에는 다음 각 호 중 어느 하나에 해당하면 수용할 수 있다.

  1. 잔여지가 일정한 수준의 면적에 미달하여 영농이 현저히 곤란한 경우

  2. 잔여지에 접한 도로 또는 수로가 없어져 농지로서의 사용이 현저히 곤란한 경우

  3. 농기계 진입과 회전이 곤란하거나 잔여지의 형상이 부정형으로 바뀌어 농지로서의 사용이 현저히 곤란한 경우

  4. 축사부지인 잔여지의 접면도로상태가 바뀌어 「건축법」상 건축허가가 불가능하여 영농이 현저히 곤란한 경우

② 제1항제1호에서 “일정한 수준의 면적에 미달하는 경우”라 함은 일단의 토지가 공익사업 구역에 편입됨으로 인하여 330㎡ 이하로 축소된 경우를 말한다. 다만, 일단의 토지 중 잔여지의 비율이 25% 이하인 경우에는 495㎡까지 완화하여 적용할 수 있다.

③ 제1항제3호에 있어 잔여지의 형상이 사각형으로서 폭 5미터 이하인 경우 또는 삼각형으로서 한 변의 길이가 11미터 이하인 경우 등은 부정형으로 보며, 그 이외의 형상은 잔여지에 내접하는 사각형 또는 삼각형을 도출하여 판단한다.

 

제8조(산지의 판단) ① 잔여지가 산지에 해당할 경우 다음 각 호 중 어느 하나에 해당하면 수용할 수 있다.

  1. 잔여지가 일정한 수준의 면적에 미달하여 종래 목적대로 사용이 현저히 곤란한 경우

 
  2. 잔여지에 접한 도로가 없어져 종래 목적대로 사용이 현저히 곤란한 경우

② 제1항제1호에서 “일정한 수준의 면적에 미달하는 경우”라 함은 일단의 토지가 공익사업 구역에 편입됨으로 인하여 330㎡ 이하로 축소된 경우를 말한다. 다만, 일단의 토지 중 잔여지의 비율이 25% 이하인 경우에는 495㎡까지 완화하여 적용할 수 있다.

③ 제1항제2호에 있어 일단의 산지가 다음 각 호의 도로와 접하였다가 공익사업으로 인해 잔여지에 접한 도로가 없어진 경우에 산지로서의 사용이 현저히 곤란한 경우로 본다.  

  1. 「건축법」 제2조제11호에 따른 도로

  2. 「농어촌도로법」 제4조에 따른 도로

  3. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호라목에 따른 임도  

 

제9조(그 밖의 토지의 판단) ① 제6조부터 제8조까지에서 규정하지 아니한 용도의 토지는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여 잔여지 수용 여부를 판단한다.

  1. 잔여지의 면적이 해당 용도의 일정한 수준의 면적에 현저히 미달하는지 여부

  2. 잔여지의 위치, 형상, 접근상태 등을 고려할 때 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한지 여부

② 제1항을 판단하는 경우 제6조부터 제8조까지에서 규정한 유사한 용도의 기준을 참작할 수 있다. 유사한 용도의 기준을 참작할 수 없는 경우에는 제1항제1호의 일정한 수준의 면적기준은 330㎡로 한다.

 

제9조의2(소규모 토지의 수용 판단 기준) ① 소규모 토지의 잔여지는 편입 전과 편입 후의 유효한 이용을 고려하여 ‘현저히 곤란한 변화’가 없는 경우에는 잔여지를 수용하지 않는다. <신설 2022.4.14.>

 
 ② 제1항에도 불구하고 아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수용할 수 있다. <신설 2022.4.14.>

  1. 절토 및 성토, 옹벽설치 등으로 인해 진입하는 것이 현저히 곤란한 경우

  2. 일단의 토지 중 잔여지가 차지하는 비율이 50% 이하인 경우. 다만, 현실이용 상황이 도로, 하천 등 공공용지는 제외할 수 있다

  3. 일단의 토지가 양분되어 잔여지가 발생하는 경우

  4. 형상이 현저히 악화되는 경우

  가. [별표 1] 제1호에 따른 정형인 토지 : 잔여지 폭이 다음의 기준 이하로 바뀐 경우

   (1)주거용 : 5m

   (2)상업용 : 7m

   (3)공업용, 농지, 산지 : 10m

  나. [별표 1] 제1호에 따른 비정형인 토지 : [별표1] 제2호에 따른 토지 형상지수가 편입 전과 편입 후 1.0 이상 상승한 경우

  5. 일단의 토지가 기 시행된 공익사업의 잔여지로서 기 시행된 공익사업의 편입면적과 당해 공익사업의 편입면적을 고려한 잔여면적 비율이 50%이하인 경우. 다만, 현실이용 상황이 도로, 하천 등 공공용지는 제외할 수 있다

  6. 그 밖에 제1호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 경우와 유사한 수준으로 현저한 변화가 발생하여 위원회에서 잔여지 수용이 필요하다고 결정한 경우

 

제10조(잔여지 수용청구에 있어 행정처리) ① 토지소유자가 잔여지 수용을 청구한 경우 위원회는 해당 잔여지를 수용할 경우의 가액에 대해 별도로 감정평가를 의뢰할 수 있다.

② 제1항에 따라 감정평가를 의뢰하는 잔여지 위에 물건이 있는 경우에는 미리 사업시행자에게 잔여지에 있는 물건에 대한 조서를 작성하게 한 후 당해 물건조서도 함께 감정평가의뢰 하여야 한다.

 

 
제3장 잔여지의 가치하락 보상 등

 

제11조(수용손실의 감정평가) ① 수용손실은 일단의 토지 중 일부가 공익사업에 편입되어 면적·형상·접면도로 등의 가치형성요인이 변화하는 것을 반영하여 감정평가한다.  

② 제1항과 관련하여 공익사업에 편입된 후의 잔여지 가액을 감정평가 하는 경우 사업시행이익이 있더라도 이를 상계할 수 없다.    

 

제12조(사업손실의 감정평가) ① 사업손실을 감정평가할 때에는 피해의 원인, 피해원인이 토지에 미치는 정도, 피해의 계속 여부, 원상회복가능성, 관련 법령상 허용기준 등에 대해 조사·확인하여 평가한다. 다만 사업손실에 대하여 다른 절차에 따라 손실보상 또는 손해배상을 받은 경우에는 이를 참작하여야 한다.

② 제1항과 관련하여 감정평가업자는 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문을 거쳐 감정평가할 수 있다. 다만, 사전에 위원회와 협의하여야 한다.    

 

제13조(공사비의 보상 등) ① 공익사업으로 인해 잔여지에 발생하는 가치감소 이외의 손실은 피해의 원인, 피해의 내용, 피해의 계속 여부, 잔여지 가치하락 보상과의 중복 여부 등을 고려하여 감정평가한다.  

② 공익사업으로 인해 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요한 때에는 그 공사에 통상 필요한 비용 상당액으로 감정평가한다.

 

제14조(잔여지 가치하락 보상청구 등에 있어 행정처리) ① 토지소유자가 잔여지 가치하락 보상을 청구한 경우 위원회는 당해 잔여지에 대해 별도의 목록으로 감정평가의뢰 하여야 한다.

② 잔여지 가치하락 보상청구 등에 있어 위원회는 사업시행자로 하여금 감정평가에 필요한 다음 각 호의 자료를 감정평가업자에게 제공하도록 할 수 있다.

 
  1. 잔여지 가치하락 보상청구의 경우

   가. 기본 자료: 사업부지와 지적이 표시된 지형도면, 공익사업 설계도서, 잔여지 가치하락 조사표 등

   나. 추가 자료: 환경영향평가서, 환경피해에 관한 서류 등  

  2. 그 밖의 손실보상청구의 경우: 공익사업 설계도서, 피해에 관한 서류 등

  3. 공사비 보상청구의 경우: 공익사업 설계도서, 당해 공사의 설계도서 등  

③ 위원회는 한국감정평가사협회 등 전문기관에 제1항에 따라 회신된 잔여지 가치하락 보상 평가액에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.

④ 공익사업시행지구에 편입되기 전 또는 후의 잔여지 평가 기준시점은 수용재결일을 기준으로 한다.